Waarom bouwen we nog steeds niet voldoende huizen?

Actuele kwesties op het gebied van economie, (verantwoord) beleggen, pensioen en inkomen: iedere week geeft een expert van APG een helder antwoord op de vraag van de week. Deze keer: Hoofd Europees vastgoed Robert-Jan Foortse. Hij gaat in op de vraag waarom we in Nederland nog steeds niet voldoende bouwen, bouwen en nog eens bouwen.

Om het grote tekort aan woningen terug te dringen, moeten er snel veel nieuwe huizen worden gebouwd. Demissionair minister voor Wonen Hugo de Jonge heeft met de provincies afspraken gemaakt over hoeveel woningen er in elke provincie moeten komen. De regionale overheden bepalen, samen met de gemeenten, de exacte plek waar de huizen komen te staan. De stip aan de horizon is 981.000 woningen voor 2030. Kosten? Pakweg 300 tot 400 miljard euro. Wie gaat dat betalen? Particulieren moeten investeren in nieuwe koopwoningen, woningcorporaties moeten een groot deel van de sociale huurwoningen voor hun rekening nemen. En ook institutionele beleggers worden geacht hun geld te steken in huurwoningen, waaronder ook internationale beleggers. Immers, er zit een limiet aan hoeveel nationale pensioenfondsen kunnen absorberen.

Alle typen beleggers zijn dus hard nodig, maar daar wringt een van de schoenen. De verregaande opeenstapeling van steeds wisselende reguleringen maakt beleggers onzeker. En beleggers houden niet van onzekerheid. Voeg daarbij hoge grondprijzen, inflatie van bouwkosten, gestegen rentes en stroperige goedkeuringsprocedures en er ontstaat een giftige cocktail die de Nederlandse markt voor nieuwbouwwoningen heeft verlamd. De vraag is dan ook; wat kunnen we doen om uit deze perfect storm te komen, zodat we kunnen beginnen met bouwen, bouwen en nog eens bouwen? Het antwoord is niet eenvoudig, zo blijkt uit de antwoorden van Foortse.

De cijfers
Eerst de cijfers. De totale woningvoorraad in Nederland bedraagt ongeveer 8 miljoen huizen. Hiervan is 43 procent een huurwoning, ofwel 3,4 miljoen huizen. Woningbouwcoöperaties bezitten de grootste voorraad huurwoningen, namelijk 2,3 miljoen huizen. Beleggers hebben gezamenlijk 1,1 miljoen huurwoningen. “Het is goed dat de voorraad wordt uitgebreid, er is immers een oplopend tekort van ruim 300.000 woningen in Nederland. Dat is zowel een kwantitatief als kwalitatief tekort.” Het tekort is niet altijd even duidelijk in het straatbeeld. Als voorbeeld verwijst Foortse naar een recent onderzoek van de internationale vastgoedorganisatie CBRE, waaruit blijkt dat meer dan 100.000 dertigplussers noodgedwongen thuis wonen. “Meer aanbod van (betaalbare) woningen is dus een logische en simpele oplossing.” En de ruimte is er volgens Foortse ook. “Nederland heeft voldoende grond, zeker als de landbouwgrond volgens de huidige plannen verder wordt beperkt en beschikbaar kan worden gemaakt voor woningbouw.”

Maar, erkent Foortse, de plek waar die grond beschikbaar is, is ook van belang. “Niet iedereen wil in Noordoost-Groningen wonen. Het liefst heb je die grond beschikbaar in en nabij de grote steden waar veel mensen werken en willen wonen. Dat is een puzzel die moet worden gelegd.”

Dat geldt ook voor de regels. Het stoort Foortse dat deze steeds veranderen, terwijl het spel al wordt gespeeld. “Denk aan de aanpassing van de regulering van huurprijzen en de verdere fiscalisering van het vastgoed, zoals het verhogen van overdrachtsbelasting, aanpassingen in box 3 en de afschaffing van de Fiscale Beleggings Instelling (FBI). Dat is onplezierig, zeker omdat we als pensioenbelegger een langetermijnhorizon hebben.” Bovendien werkt de opeenstapeling van regels volgens de vastgoedexpert van APG soms averechts. “Je ziet nu al dat grote (internationale) beleggers de Nederlandse woningmarkt minder attractief vinden en hun kapitaal verplaatsen naar andere landen in West-Europa, waar het gat tussen vraag en aanbod van woningen vaak net zo groot is. Zonde, want dat kapitaal hebben wij juist zo hard nodig in Nederland.”

Een stap terug om er twee vooruit te kunnen zetten
Om de woningmarkt vlot te trekken is er volgens Foortse geen behoefte aan kortetermijnopportunisme, maar juist aan een langetermijnvisie. Zo na de verkiezingen en met de coalitiebesprekingen in het vooruitzicht pleit hij voor een voorspelbaar beleid, gebaseerd op de langetermijnvisie, dat idealiter ook wordt verankerd voor de komende tien jaar. Daar waar een kabinet idealiter vier jaar regeert, hebben institutionele beleggers namelijk een veel langere horizon. Wel waarschuwt Foortse dat het oplossen van een probleem meestal gepaard gaat met enige pijn op de korte termijn. “Dat zal op de woningmarkt niet anders zijn. Alle partijen moeten bereid zijn om een stap terug te doen om er uiteindelijk twee voorwaarts te kunnen zetten. Dat geldt dus niet alleen voor (lokale) overheden, maar ook voor marktpartijen die kritisch naar hun marges en rendementen moeten kijken.”

De denkrichting lijkt ook die kant op te gaan. Na enkele jaren van verlamming is er nu bij alle betrokken marktpartijen en de overheid een ‘sense of urgency’ ontstaan, merkt Foortse. “Er is nu een momentum waarin overheid en marktpartijen elkaar proberen te vinden om gezamenlijk tot breed gedragen oplossingen te komen.” In de vastgoedmarkt wordt daarbij gerefereerd aan een nieuw ‘Marshallplan’ voor de woningmarkt. Foortse: “Om maar aan te geven hoe ingrijpend en omvattend het probleem is. Dat moeten de oplossingen dus ook zijn.”

Welke oplossingsrichtingen komen ter sprake? 

In de vastgoedmarkt, en in de dialoog met de politiek wordt gesproken over een veelvoud van verschillende ideeën. Zo zijn er partijen die de kaders van de woningbouwprogrammering ter discussie stellen. In Amsterdam is deze programmering ingericht met 40 procent sociaal, 40 procent middenhuur en 20 procent vrije sector. In andere gemeentes gelden weer andere percentages. “Kan dat niet landelijk gelijk worden getrokken? En wat zijn de juiste percentages?”, vraagt Foortse zich af. De segmentering is volgens hem van groot belang voor de sociale cohesie in een stad. “Echter, op dit moment leidt een strikte handhaving van de kaders ertoe dat veel projecten financieel niet langer haalbaar zijn, waardoor projecten niet worden gestart.”

Maar, realiseert Foortse zich ook, nadeel van het verlagen van de sociale- en middenhuurpercentages is dat er niet direct betaalbare woningen worden toegevoegd aan de voorraad. “Voordeel is dat er wel weer gebouwd kan worden om zo de doorstroom op gang te brengen. Onderzoek toont aan dat het toevoegen van nieuwe huizen leidt tot 2,4 verhuisbewegingen. Hetzelfde onderzoek stelt dat het nog interessanter kan worden als seniorenwoningen worden toegevoegd, want dan stijgt het aantal verhuisbewegingen van 2,4 naar 3.”

Vergunningverlening
Ander gespreksthema is dat partijen wel willen bouwen, maar dat er capaciteit ontbreekt bij de gemeenten om de vergunningen daarvoor tijdig te verlenen. Je ziet daar een onderbezetting. Als gevolg van het steeds groter wordende NIMBY effect (‘Not In My Back Yard’), waardoor steeds meer bezwaren worden ingediend, wordt het proces nog verder vertraagd. “Maak bouwregels daarom makkelijker, eensluidend en overzichtelijker”, aldus Foortse. Ander veelgehoord onderwerp is volgens hem het zogenaamde scheefwonen. “Als er een mogelijkheid kan worden gevonden om scheefwonen te beperken, dan vergroot dat wederom de doorstroom op de woningmarkt. Dat draagt bij aan het beschikbaar komen van betaalbare huurwoningen.”

Er wordt ook gekeken naar een beter gebruik van de bestaande voorraad door woningen te splitsen en het financieel minder onaantrekkelijk te maken om een woning door bepaalde doelgroepen, zoals studenten en ouderen, te laten delen. Foortse benoemt ook de mogelijke komst van een beursgenoteerd woningfonds. “Door een aantal nieuwe (fiscale) regels is de woningmarkt minder aantrekkelijk geworden voor particulieren. Om toch particulier vermogen aan te trekken, zou een professioneel beursgenoteerd vastgoedfonds kunnen worden opgezet. Een gemoderniseerde vorm van de FBI kan hiervoor helpen.”

Woningwaarderingsstelsel
Met betrekking tot het woningwaarderingsstelsel sluit Foortse zich overigens aan bij de IVBN, die pleit voor een modernisering van dit stelsel, waarbij meer aandacht moet komen voor extra voorzieningen, extra kwaliteit, verduurzaming en een herijking van de WOZ-cap. “Voor de duidelijkheid; regels hoeven geen probleem te zijn, als ze maar duidelijk zijn en niet tussentijds worden gewijzigd. Bovendien kunnen regels ook tijdelijk zijn, maar het gaat er wel om dat je daar van tevoren duidelijk over bent. Zo kan bijvoorbeeld een lager btw-tarief voor woningbouw worden ingevoerd. Als de voorraad op peil is, kun je die regel dan weer terugdraaien.” De overdrachtsbelasting is ook een heet hangijzer. Die is de afgelopen jaren in een paar stappen verhoogd van 2 procent naar 10,4 procent voor beleggers. Wat Foortse betreft moet die terug naar 6 procent, wat het ook heel lang is geweest. “Met zo’n percentage loopt Nederland niet ver uit de pas met de landen om ons heen.”

De oplossingsrichtingen die Foortse noemt behoren allemaal tot het umfeld van de huizenmarkt. “Het kader moet worden geschapen voordat je massaal kunt beginnen aan de oplossing, namelijk bouwen, bouwen en nog eens bouwen. De bereidheid om dat te creëren is inmiddels alom aanwezig, getuige ook de recente initiatieven van ABP.” Foortse doelt op een extra investering van de grootste pensioenfondsklant van APG in Vesteda. Die kapitaalinjectie heeft het mogelijk gemaakt dat project Zuiderhof in Rotterdam door de woningbelegger- en verhuurder kon worden aangekocht. De woningen zullen met voorrang worden verhuurd aan kandidaten met een maatschappelijk beroep, zoals leraren, politieagenten en zorgmedewerkers. Eerder werd al bekend dat ABP en bpfBOUW 400 miljoen euro steken in betaalbare (zorg)woningen in Nederland. Hiertoe is door de twee pensioenfondsklanten van APG, samen met vastgoedinvesteerder Bouwinvest, het Dutch Social Impact Real Estate Partnership opgericht. Het voornaamste doel van dit partnerschap is om betaalbare (zorg)woningen in het sociale en het lage middenhuursegment toe te voegen en te behouden. Het gaat om woningen met een huurprijs tussen de 650 en 960 euro. Foortse: “Het mag duidelijk zijn; de focus ligt bij deze initiatieven op woningen voor groepen mensen die nu moeilijk aan geschikte woonruimte kunnen komen.”