APG verzilvert helft portefeuille Spaanse huurwoningen

In 2017 startte APG met de Spaanse partner Renta Corporación het bedrijf Vivenio, dat investeert in huurwoningen in grote Spaanse steden als Madrid en Barcelona. Een stabiele belegging, maar toch verkoopt APG nu de helft aan een Australische partner, pensioenfonds Aware Super. APG ontvangt hiervoor ruim 400 miljoen euro en investeert de helft daarvan weer in Vivenio voor verdere groei in kwaliteit en kwantiteit van de woningportefeuille. Aware Super investeert voor hetzelfde bedrag.

Vanuit APG is Rafael Torres Villalba, expert portfolio manager Vastgoed Europa, al sinds de start als een van de bestuurders nauw betrokken bij Vivenio.     

Waarom is APG vier jaar geleden gaan beleggen in Spaanse huurwoningen?

Torres Villalba: “Het is een aantrekkelijke groeimarkt. De Spaanse overheid heeft de bevolking in het verleden gestimuleerd om huizen te kopen. Dat is gelukt, ruim 80 procent van de Spaanse woningen is een koopwoning. In Nederland is dat ruim 55 procent. Maar de laatste jaren wil een groeiende groep Spanjaarden flexibeler zijn. Ze willen zich niet vastleggen, voor hun werk willen ze makkelijk kunnen verhuizen. En dan kun je je huis beter huren dan kopen. Omdat op dit moment nog geen 20 procent van alle woningen een huurwoning is, verwachten we daar nog veel groei. Daar komt bij dat, net als in Nederland, het aantal eenpersoonshuishoudens in Spanje snel stijgt; waardoor er simpelweg meer vraag naar woningen komt.”

Wat zijn voor APG de rendementen van deze beleggingen?

“Wat betreft de huuropbrengsten gaan we uit van 3 tot 4 procent cashrendement per jaar. Laag? Dat valt wel mee. Nu de rente zo extreem laag is, en we bijvoorbeeld op obligaties weinig verdienen, is dat een prima rendement. Daar komt ook nog een verwachte jaarlijkse herwaardering van het vastgoed bij. Daardoor komt deze belegging jaarlijks op een aantrekkelijk totaal rendement uit.”

Wat is eigenlijk de strategie van APG, als het gaat om beleggen in vastgoed? 

“We richten ons op een portefeuille van wereldwijde vastgoedbeleggingen die een voorspelbaar rendement biedt. Daarbij is verduurzaming van ons vastgoed topprioriteit. We investeren niet alleen in huurwoningen, zoals in Spanje, maar ook in winkelcentra, outlet centers, kantoren, distributiecentra, hotels en studentenhuisvesting.”

Kan APG niet beter in Nederlandse huurwoningen beleggen, zodat onze gepensioneerden daar ook van kunnen profiteren?

“Dat doen we ook zeker. Bijvoorbeeld via ons belang in Vesteda, dat ruim 27.000 Nederlandse huurwoningen bezit. Maar voor de belangen van onze deelnemers is het verstandig als APG de beleggingsrisico’s zo goed mogelijk spreidt. Dat geeft nou eenmaal de meeste kans op een stabiel rendement op lange termijn. En daarbij hoort onder andere dat we wereldwijd in vastgoed beleggen, niet alleen in Nederland.”

Vivenio belegt in zo’n 6000 woningen. Zijn dat de wat duurdere huurwoningen, of ook sociale huurwoningen?

“Het is een mix. Spanje kent geen sociale huurwoningen zoals wij die in Nederland kennen. Voor een deel van de huurwoningen is de mogelijke huurstijging wel beperkt door de overheid, om de positie van de huurder te beschermen. Wij beleggen daar deels in, maar het grootste deel betreft woningen in het middensegment, met een gemiddelde huur van 840 euro per maand. Met uitschieters tot 1400 euro naar boven, en 400 euro naar beneden.”

Zijn dit relatief hoge huren voor Spaanse begrippen?

“Dat valt mee. In de grote steden wonen relatief veel hoogopgeleide mensen, met goede banen. In de meeste huishoudens werken beide partners, dus dan is zo’n huur goed te doen.” 

Wat doet APG als huiseigenaar? Knappen jullie huurwoningen op?

“Waar mogelijk voegt Vivenio waarde toe aan de woningen door extra faciliteiten te bouwen. Zoals een uitgebreide gym en andere sportfaciliteiten, dakterrassen, ruimtes voor flexkantoren voor huurders die ook thuis willen kunnen werken, et cetera. Vivenio probeert efficiënt om te gaan met de ruimte die ze tot haar beschikking heeft om zoveel mogelijk faciliteiten aan haar huurders te kunnen bieden. Bijvoorbeeld door het verbouwen van voormalige winkelruimtes of kantoorruimtes.”

Is verduurzaming een speerpunt?

“Zeker. Vivenio participeert in de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). Dat is een internationale vastgoedbenchmark die de duurzaamheidsprestaties van vastgoedportefeuilles beoordeelt. Voor de individuele huurwoningen is BREEAM de meest gebruikte beoordelingsmethode om de duurzaamheidprestatie van gebouwen te bepalen. Denk aan de gebruikte bouwmaterialen of het energieverbruik. Volgens deze beoordeling scoren de recent gebouwde huurwoningen van Vivenio ‘goed’ tot ‘zeer goed’. Daarnaast blijven wij, samen met ons interne Global Responsible Investments team, voortdurend op zoek naar mogelijkheden om de lat hoger te leggen.”

Wat betekende de corona-uitbraak voor APG’s beleggingen in Spaanse huurwoningen?

“In het begin hielden de mensen de hand op de knip, maar dat hield al snel op. We hebben toen direct gezegd dat we huurders, als ze de huur niet meer konden betalen omdat ze geen werk meer hadden, sowieso niet direct op straat zouden zetten. Wij vonden het belangrijk om sociaal verantwoord met onze huurders om te gaan en voor deze groep een regeling te treffen. Dat bleek uiteindelijk niet nodig te zijn.” 

Je schetste eerder de voordelen van deze Vivenio-belegging, zoals het stabiele rendement. Waarom verkopen jullie dan de helft van dit aandelenbelang?

“We hadden in het begin de ambitie om dit woningplatform te laten groeien tot een bepaalde schaal. Vivenio is inmiddels aardig op weg, maar kan nog verder groeien, daarmee efficiënter worden en uiteindelijk een beter rendement opleveren. Door een nieuwe belegger toe te laten is er meer kapitaal beschikbaar om die groei te verwezenlijken en kan APG een deel van deze belegging verzilveren. We kozen voor pensioenbelegger Aware Super, waar we al goed mee samenwerken binnen andere beleggingen, zoals die in aparthotelketen City ID. De opbrengst is ruim 400 miljoen euro, waarmee we uitkomen op een mooi totaalrendement. We hebben daardoor onze rendementseisen gehaald. Daar zijn mijn collega’s en ik best wel trots op. De opbrengst investeren we deels weer in Vivenio, en deels in andere vastgoedbeleggingen.”

Helpen jouw Spaanse roots bij het werken met Vivenio en bij zo’n deal als deze?

“Haha, ik ben geboren en getogen in Nederland, maar heb wel Spaanse familie, ja. Dat ik de taal vloeiend spreek is handig, dat breekt snel het ijs. Maar voor de rest gaat de communicatie in het Engels, wel zo prettig voor mijn APG-collega. Cultuurclashes? Dat valt mee. Het is uiteraard geen Angelsaksische onderhandelcultuur zoals we zien bij andere beleggingen, maar dat is ook weleens prettig. En de Spaanse lunches zijn een verademing, vergeleken met de Hollandse broodjes kaas met melk.”