Robert-Jan Foortse, Hoofd Europees vastgoed bij APG, over de beleggingsstrategie na corona
Ook voor vastgoedbeleggers is 2020 een zeer turbulent jaar. Kantoren staan leeg omdat werknemers vanuit huis werken, consumenten shoppen steeds meer online, winkeliers hebben de grootste moeite hun huur te betalen. Hoe speelt een grote vastgoedbelegger als APG hier op in? Door veel flexibeler te zijn, vertelt Robert-Jan Foortse, Hoofd Europees vastgoed bij APG. “De tijd dat je als belegger een kantoor kocht, een huurcontract voor 10 of zelfs 25 jaar kon afsluiten, en dan achteroverleunend ieder kwartaal alleen een factuur hoefde te sturen is echt wel voorbij.”
De vastgoedmarkt is nu enorm hectisch, in hoeverre heeft dat impact op jullie beleggingsstrategie?
“Een deel van ons vastgoed is beursgenoteerd, daar kunnen we vrij snel in schuiven als we andere accenten willen leggen; bijvoorbeeld wat meer beleggen in datacenters en wat minder in winkels. Maar onze beleggingsstrategie verandert niet wezenlijk door de coronacrisis. We willen een portefeuille van wereldwijde vastgoedbeleggingen opbouwen en beheren die een voorspelbaar dividend biedt, en op de lange termijn in waarde groeit. Dat is wat onze klanten van ons verlangen. Rendement staat voorop, zodat deelnemers verzekerd zijn van een betaalbaar pensioen. Daarnaast staat verduurzaming van ons vastgoed bovenaan onze agenda, dat heeft echt topprioriteit.”
In welke regio’s beleggen jullie en waarin?
“We beleggen wereldwijd zo’n 42% in Europa, 30% in Noord- en Zuid-Amerika, en 28% in Azië. Binnen Europa gaat het dan vooral om beleggingen in Nederland, Engeland, Duitsland en Frankrijk. Van ons totaal aan beleggingen, medio november zo’n 535 miljard euro, zit ruim 42 miljard euro in vastgoed. We investeren niet alleen in woningen, winkels, outlet centers en kantoren, maar ook in logistiek, denk aan magazijnen en distributiecentra. Een kleiner deel beleggen we onder andere in hotels, studentenhuisvesting en datacenters. Kortom, een heel uiteenlopende vastgoedportefeuille waardoor we onze risico’s goed hebben gespreid.”
Werkt deze gespreide aanpak ook tijdens een megacrisis als de coronapandemie?
“Ook wij zullen in 2020 waarschijnlijk een negatief rendement draaien. Dat zijn we bepaald niet gewend, we boekten de afgelopen vijftien jaar een gemiddeld rendement van 8,7% per jaar. En let wel, dat gemiddelde is dus inclusief de gevolgen van de financiële crisis van 2008, toen het ook erg slecht ging. Kantoren en winkels staan nu onder druk, maar we zien tegelijk dat de woningportefeuille stabiel is en dat datacenters en logistiek vastgoed heel goed gaan. Dat geldt ook voor outlet centers zoals Batavia Stad Fashion Outlet in Lelystad, die zien de bezoekersaantallen nauwelijks dalen. Dus ja, het nut van een goed gespreide portefeuille bewijst zich eens te meer.”
De huurinkomsten zullen voorlopig onder druk blijven, hoe gaat APG daarmee om? Nu nog winkelpanden verkopen brengt waarschijnlijk weinig op…
“De tijd dat je als vastgoedbelegger een kantoor kocht, een huurcontract voor 10 of zelfs 25 jaar kon afsluiten, en dan achteroverleunend alleen ieder kwartaal een factuur hoefde te sturen, is echt wel voorbij. En de zekerheid dat een huurder altijd zijn huur betaalt, is nu ook gaan wankelen. Op zich logisch, als je inkomsten stilvallen. Maar ondanks dat ze gewoon een contract hebben redeneren sommige huurders nu: als mijn buurman stopt met huur betalen, waarom zou ik die dan nog wel betalen? Bovendien adviseerden overheden in sommige landen dit voorjaar winkeliers min of meer om huurbetaling uit te stellen. Hierdoor leek het ineens maatschappelijk geaccepteerd te worden om de afspraken van een huurcontract te negeren. Dit soort ontwikkelingen hebben wij niet in de hand, dus dat betekent dat wij gek genoeg veel tijd moeten besteden aan het naleven van contracten. Maar bovenal betekent het dat wij ons veel flexibeler moeten opstellen.”
Hoe dan?
“Je moet veel dichter bij je huurder zitten om het maximale rendement uit je gebouw te halen. Daarom kiezen wij steeds vaker voor beleggingen waarbij wij meer controle hebben en nauwer kunnen samenwerken met de operationele, lokale partner die het gebouw echt beheert. Nee, dat doen wij niet zelf, daar hebben we niet de mankracht voor. Neem onze belegging in The Student Hotel, een Nederlandse aanbieder van studentenhuisvesting in Europa met vestigingen in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Eindhoven, Maastricht, Groningen en Delft. In The Student Hotel aan de Wibautstraat in Amsterdam, in het voormalige kantoorpand van Parool en Trouw, wonen studenten, kunnen hotelgasten een kamer boeken, en kunnen flexwerkers overdag rustig werken. Er is een restaurant en er zijn allerlei sportvoorzieningen. In de kelder, waar vroeger de drukpersen stonden, zit nu een zwembad waar je les kunt krijgen van Johan Kenkhuis, een voormalige Olympische zwemmer. Het is een levendig gebouw, met allerlei functies. Een prachtig voorbeeld hoe je flexibel en creatief om kunt gaan met de ruimtes in een pand.”
En kantoorpanden?
“Daar zou ik diezelfde flexibiliteit ook graag zien: veel huurders weten nu echt niet hoe lang ze er willen zitten, en met hoeveel medewerkers. Dus pin ze dan niet vast op een langjarig huurcontract. Verhuur bijvoorbeeld een verdieping tijdelijk aan flexwerkers. Als verhuurder c.q. eigenaar moet je dicht op je huurders zitten, zodat je weet wat ze willen.”
Een ander voorbeeld zijn hotels die, nu hotelgasten wegblijven, lege kamers per dag verhuren aan flexwerkers. Ziet APG daar ook kansen?
“Ja, dat is ook een mooi voorbeeld van flexibel denken. We zijn al in 2008 in CitizenM gestapt, de succesvolle hotelketen van ondernemer Rattan Chadha. Die heeft nu twee opties gelanceerd: je kunt in zijn hotels een abonnement nemen op een werkruimte. En een “global passport” kopen waarmee je in alle CitizenM-hotels ter wereld een kamer kunt huren voor een maand, voor omgerekend ongeveer 50 euro per nacht. Op dat vlak zoeken we zeker naar nieuwe kansen.”
Even los van de huidige coronacrisis, door welke langjarige megatrends laten jullie je leiden bij de selectie van investeringen?
“Bijvoorbeeld door de demografische en sociale veranderingen. Elke generatie, van babyboomers tot millennials tot de generatie Z, heeft zijn eigen voorkeuren, wensen en behoeften. Mensen worden ouder, en wonen langer thuis. Daarnaast zullen mensen de komende decennia meer naar steden trekken, al zitten we nu even in een periode dat mensen sommige steden juist ontvluchten. Die trends betekenen dat er kansen liggen in onder meer zorgvastgoed en betaalbare huurwoningen in steden. Zo beleggen we, via een belegging in het Australische Lendlease, in Australisch seniorenvastgoed. Daarbij gaat het om villa’s voor gepensioneerden in aparte dorpjes, die helemaal op hun behoeften zijn ingericht. In Europa zoeken we nog naar iets dergelijks. En in Londen investeren we nu in het bouwen en verhuren van betaalbare huurwoningen, waar de komende jaren veel vraag naar zal zijn. Daarnaast neemt door technologische trends als digitalisering en de groei in e-commerce, de vraag naar bijvoorbeeld distributiecentra en datacenters sterk toe.”
En de trend van verduurzaming?
“Die trend staat bij ons met stip op één. In 2008 stonden we mede aan de wieg van “GRESB”, de Global Real Estate Sustainability Benchmark. Vrijwel alle partijen in de vastgoedsector volgen nu deze richtlijn, waarmee je heel goed de duurzaamheidsprestaties van vastgoedbeleggingen kunt meten. Daarbij is de lat in de loop der jaren steeds hoger gelegd. Onze vastgoedportefeuille scoort elk jaar ruim beter dan het gemiddelde, meer dan 65% van onze investeringen scoort vier of vijf sterren, de hoogste categorieën in GRESB. En bij elke nieuwe investering verplichten wij de betreffende partijen niet alleen om mee te doen aan GRESB, maar ook om zich te committeren om in goed overleg met ons te komen tot een 4-5 sterren beoordeling.”
Daarnaast maakte APG in mei bekend zich te committeren aan ‘CRREM, de Carbon Risk Real Estate Monitor. Waarom?
“Deze Monitor maakt voor verschillende types vastgoed duidelijk hoeveel CO2 per vierkante meter ze jaarlijks tot 2050 mogen uitstoten om binnen de doelstellingen van het Klimaatakkoord van Parijs te blijven. Zo kunnen we meetbaar maken in hoeverre we met onze vastgoedinvesteringen een bijdrage leveren. En we kunnen er vastgoedmanagers en beursgenoteerde vastgoedbedrijven op aanspreken als ze in onze ogen onvoldoende bijdragen aan de doelen van het Klimaatakkoord.”
Die zullen daar niet altijd blij mee zijn? Verduurzamen betekent immers flink investeren…
“Ja, het levert soms discussie op. Maar gelukkig begrijpt iedereen tegenwoordig de noodzaak van verduurzaming. Het wordt soms lastig als je gaat rekenen. Maar vergeet niet dat verduurzaming ook geld kan opleveren. Denk aan substantieel lagere energiekosten. Of de hogere huur die je als pandeigenaar kunt vragen als je een heel duurzaam pand aanbiedt aan mogelijke huurders. Daarnaast willen steeds meer huurders alleen maar verantwoorde panden huren, omdat ook zij in al hun activiteiten willen vergroenen.”
Gaat de verduurzaming in de vastgoedsector jou snel genoeg?
“Gevoelsmatig zeg ik: we gaan nog te langzaam. APG loopt op dit punt voorop in de vastgoedwereld, dat durf ik wel te zeggen. Daarom trekken we waar mogelijk op met andere grote beleggers. Want samen bereik je meer.”
We voeren dit gesprek nu ieder vanuit ons eigen huis. Blijven mensen ook na de coronacrisis geheel of gedeeltelijk vanuit huis werken? Of komt iedereen weer terug naar kantoor?
“Het antwoord hangt mede af van de cultuur waarin je werkt. Onze collega’s in Hongkong zijn vaak wat kleiner behuisd en willen dolgraag fulltime terug naar kantoor. Ikzelf eerlijk gezegd ook, want ik mis het contact met mijn team. Maar goed, andere mensen blijven graag deels vanuit huis werken. Het gaat spannend worden welke blijvende impact de coronacrisis zal hebben op onze vastgoedbeleggingen.”