In de rubriek Even bellen met… spreken we een expert over een actuele gebeurtenis op het gebied van economie, (verantwoord) beleggen, pensioen en inkomen. Deze keer Robert-Jan Foortse, hoofd Europees vastgoed bij APG, over de recente belegging voor ABP in betaalbare huurwoningen in Nederland.
Op 17 juni 2024 maakte pensioenfonds ABP bekend de ‘Dutch Essential Housing Venture’ op te richten, een samenwerkingsverband met het Amerikaanse vastgoedbedrijf Greystar. De venture investeert 420 miljoen euro in de bouw van 1500 betaalbare huurwoningen in de Randstad en in steden daarbuiten, te beginnen met de bouw van 780 appartementen in Leiden. De Dutch Essential Housing Venture richt zich op huurders met essentiële beroepen, waaronder leraren en politieagenten, en gepensioneerden. Het is de bedoeling dat minimaal twee derde van de woningen wordt verhuurd in het gereguleerde en middenhuursegment (maximumhuur van 1.200 euro per maand). Vanuit APG is Foortse verantwoordelijk voor de deal, die namens ABP wordt uitgevoerd.
Waarom richt dit samenwerkingsverband zich zo nadrukkelijk op huurders met essentiële beroepen?
Foortse: “Deze mensen hebben het momenteel zwaar op de Nederlandse woningmarkt. Ze verdienen net iets te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, maar niet genoeg om een hypotheek af te sluiten voor een koopwoning. Deze groep, die dus tussen wal en schip valt, maakt een belangrijk deel uit van het deelnemersbestand van ABP. Onze opdrachtgever doet graag aantrekkelijke investeringen voor de langetermijn, bij voorkeur in beleggingen die een positieve impact hebben op de levens van haar deelnemers. De venture met Greystar is typisch een belegging die aan die criteria voldoet.”
Onder andere de VVD vreest dat woningverhuur door de nieuwe huurwet niet meer rendabel wordt en verhuurders hun panden daarom verkopen. Is die vrees terecht?
“Ik denk het wel. Die vrees wordt ook breed geuit in de vastgoedmarkt. Door alle genomen maatregelen worden woningbeleggingen simpelweg minder rendabel. Als bij een bestaand project de huur naar beneden gaat, wordt het in combinatie met de overdrachtsbelasting en de renteaftrekbeperking voor vastgoedbeleggers onrendabel om te verhuren. Dus als de nieuwe huurwet volgende week door de Eerste Kamer aangenomen wordt, gaan veel beleggers waarschijnlijk wel tot verkoop van hun panden over.”
Wat is het effect van de nieuwe huurwet op het beleggingsrendement van de Dutch Essential Housing Venture?
“Hier speelt dat effect minder. Toen we dit project aan het analyseren waren, was de inhoud van deze wetgeving al bekend. We hadden deze dus al meegenomen in al onze analyses. Het lijkt erop dat de wet volgende week ook door de Eerste Kamer aangenomen gaat worden. Mocht dat niet zo zijn, dan gaan we opnieuw naar de tekentafel. Er zou dan iets meer ruimte ontstaan voor een hogere huurprijs. Maar die verhoging zou beperkt zijn, omdat deze moet passen binnen de ambitie van ABP om de huren betaalbaar te houden.”
Deze samenwerking begint met een investering van 420 miljoen euro. Hebben jullie al vervolginvesteringen op het oog en wat is de aard en grootte daarvan?
“Het eerste project van deze venture met Greystar zal bestaan uit de bouw van 780 appartementen in Leiden. Om dat bedrag van 420 miljoen euro volledig te beleggen, zijn we momenteel aan het kijken naar een tweede, derde en vierde project. In Leiden zal met de bouw begonnen worden in het derde kwartaal, maar voordat die appartementen bewoond kunnen worden, is het wel 2027. Het is onze intentie om, zodra die 420 miljoen is toegewezen aan projecten, weer een nieuw bedrag te committeren aan deze venture. Wat ons betreft gaat de Dutch Essential Housing Venture dus verder doorgroeien.
Verder in de toekomst kijkend: ABP heeft aangegeven dat het in 2030 vijf miljard euro belegd wil hebben in Nederlandse woningen in het middenhuursegment. Om dat te realiseren, hebben we naast de samenwerking met Greystar vorig jaar een venture met Bouwinvest aangekondigd. Bovendien zijn we momenteel in vergaande besprekingen met twee soortgelijke partijen, waarmee we nog twee van dit soort partnerships in de markt willen zetten. We verwachten hier in de tweede helft van 2024 aankondigingen over te doen.”