524 Miljard euro. Dat is het totaal belegd vermogen van APG wereldwijd (stand oktober 2022). Doel: een goed en duurzaam rendement voor de deelnemers van de fondsen. De portefeuille is vanzelfsprekend breed. Van investeringen in windmolenparken in Zeeland tot aandelen in internationale hotelketens. En van veilige obligaties tot de wat meer fluctuerende handel in goud of soja. Wie zijn de mensen achter die beleggingen? Wat drijft ze? Welke keuzes maken ze? En waarom?
In deze aflevering: Vincent Fokke, Hoofd Beursgenoteerd Vastgoed Europa.
Er zijn maar weinig sectoren waaraan de energiecrisis en de torenhoge inflatie voorbijgaan. Ook de Nederlandse vastgoedsector onttrekt zich er niet aan. Door de hoogopgelopen rente stokt de markt in onroerend goed. Het aantal transacties daalt doordat er een aanzienlijk gat is ontstaan tussen gevraagde verkoop- en geboden aankoopprijs en volgens Fokke treedt dit verschijnsel wereldwijd op.
Kun je uitleggen hoe de huidige situatie op de vastgoedmarkt is ontstaan?
“Tot voor kort hebben we in een langjarige cyclus gezeten waarin rentes gedurende de afgelopen twintig jaar voornamelijk daalden en er praktisch geen inflatie was – in sommige delen van de wereld zelfs deflatie. Inmiddels is de inflatie hard gestegen en proberen centrale banken via flinke renteverhogingen ervoor te zorgen dat die geldontwaarding niet verder toeneemt. Als kapitaal duurder wordt, gaat dat ten koste van het rendement en daalt het vastgoed in waarde. En dat houdt de gemoederen momenteel flink bezig.”
Hoe ga je als belegger om met de onzekerheid van een crisissituatie zoals deze?
“Ik ben in 2007 gestart in de vastgoedbeleggingssector, als junior analist. Vlak voor het uitbreken van de wereldwijde kredietcrisis dus, waardoor ik de top van de beurshausse nog net heb meegemaakt. De financiële sector heeft zich echt door die crisis heen moeten worstelen. Ik heb daar veel van geleerd en sindsdien is er eigenlijk nooit meer een rustig moment geweest. Eind 2009 kwam de Europese staatsschuldencrisis, in 2016 diende Brexit zich aan en recent zijn kapitaalmarkten opgeschud tijdens de coronapandemie. Terugkijkend is de timing van mijn entree in de sector waardevol gebleken. De inzichten die je opdoet tijdens die eerdere pieken en dalen op financiële markten, helpen je bij het doorgronden van de huidige situatie. De dynamiek die je hebt meegemaakt, vormt je als belegger.”
Kun je een voorbeeld geven van wat je tijdens die crises hebt geleerd?
“Het is belangrijk dat we ons met name bij hevige marktontwikkelingen afvragen: hebben we dit eerder gezien? Zijn er parallellen met ontwikkelingen die kapitaalmarkten in het verleden hebben beziggehouden? In de beurshausse vlak voordat de kredietcrisis begon, zag je bijvoorbeeld steeds vaker irrationeel beleggingsgedrag, waarbij je jezelf echt afvroeg: hoe is het mogelijk dat marktparticipanten nog bereid zijn om torenhoge prijzen voor bepaalde assets te betalen?”
En die geschiedenis heeft zich herhaald?
“Ja, in de afgelopen twee jaar hebben we hetzelfde gezien, waarbij door sommige ondernemingen steeds meer leverage werd gebruikt – een steeds grotere mate van externe financiering dus, om daarmee het rendement op te stuwen. Dat gaat goed zolang de rente laag blijft, maar nu de rentes hard oplopen, wordt financiering via vreemd vermogen een stuk duurder. Daardoor staan de winsten van dit soort bedrijven flink onder druk en komen ze in de problemen. Als belegger hechten we er dus aan dat de bedrijven waarin we investeren, een houdbare balansstructuur hebben. Aandacht daarvoor maakt een belangrijk deel uit van ons beleggingsproces.
Een ander voorbeeld is dat bijna iedere crisis op een gegeven moment een credit crunch kent, waarbij liquiditeit (de mate waarin een onderneming kan voldoen aan zijn betalingsverplichtingen op korte termijn, red.) een groot issue wordt – zoals tijdens de kredietcrisis. Momenteel zien we in een aantal gevallen dat ondernemingen geen toegang meer hebben tot de obligatiemarkt, waardoor ze gedwongen worden om vastgoedobjecten te verkopen om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. Wanneer dit grotere vormen aanneemt, kan dit tot een behoorlijk sterke marktcorrectie leiden. Zo’n ontwikkeling op de kapitaalmarkt is voor ons dus een signaal om voorzichtig te zijn – bijvoorbeeld als het gaat om nieuwe beleggingen, of de hoeveelheid leverage die we bij een acquisitie hanteren.”
Wat zijn belangrijke trends waarop jij en je team met vastgoedbeleggingen inspelen?
“Megatrends zijn een belangrijke drijfveer in alle beleggingen die we doen. Je moet dan bijvoorbeeld denken aan verdergaande urbanisatie. We zoeken daarom exposure naar vastgoedobjecten in grote steden waarvan we geloven dat de waarde op termijn stijgt door verdere verstedelijking, zoals woningportefeuilles of distributiecentra voor the last mile (het laatste stukje transport in het proces van aflevering van goederen aan de klant, red.). We spelen ook in op demografische en sociale trends, zoals de stijgende levensverwachting, de ontwikkeling van kleinere huishoudens en de vergrijzing. Je kunt denken aan vastgoed waardoor ouderen dankzij extra servicevoorzieningen langer zelfstandig kunnen wonen.
Een andere belangrijke megatrend waarop we inspelen, is klimaatverandering en grondstoffenschaarste. We gebruiken onze invloed om marktbrede duurzaamheidsstandaarden voor vastgoed te ontwikkelen –zoals GRESB – en stellen hoge duurzaamheidseisen aan onze eigen vastgoedbeleggingen. Niet alleen om een duurzame bijdrage te leveren, maar ook omdat we ervan overtuigd zijn dat duurzaam vastgoed beter in staat is om te – blijven – voldoen aan de verwachtingen van gebruikers.”
