“Beleggers in woningen zijn gebaat bij saaiheid"

Buitenlandse investeerders zijn terughoudender met het steken van geld in Nederlandse woningbouw, zeggen bouwbedrijven tegen het FD. Is het afhaken van deze ‘concurrent op de markt voor betaalbare huurwoningen’ een kans voor binnenlandse beleggers? Wij bellen erover met Robert-Jan Foortse, hoofd Europees vastgoed bij APG.

Nederland staat voor een enorme opgave. Om het woningtekort terug te dringen, moeten er jaarlijks 100.000 huizen worden gebouwd. Dat doel wordt nu al bij lange na niet gehaald, ondanks forse investeringen van partijen als ABP. “ABP heeft zich tot doel gesteld om tot 2030 10 miljard euro met impact te beleggen in Nederland. Hiervan gaat 5 miljard euro naar betaalbare huurwoningen. Echter, de woningopgave is zo groot dat er 350 tot 400 miljard euro nodig is om al die huizen te kunnen bouwen. Die 5 miljard is heel veel geld, maar dus lang niet voldoende. We hebben die buitenlandse investeerders daarom keihard nodig.”

Maar je zou ook kunnen denken; minder buitenlandse investeerders betekent minder concurrentie voor APG, die namens ABP in betaalbare huurwoningen investeert.
“Wij kijken primair naar projecten met een passend risico-rendement op de lange termijn. Daarnaast is het belangrijk hoe we het verschil kunnen maken voor woningzoekenden, waaronder de deelnemers van ABP. Maar als korte termijn denker zou je er wel op die manier tegenaan kunnen kijken. En ja, dan helpt minder concurrentie ons om projecten te verwerven. We concurreren echter niet alleen met buitenlandse partijen, maar ook met betaalbare koopwoningen. De Wet betaalbare huur zorgt ervoor dat wij worden gelimiteerd in de huur die wij mogen vragen voor (nieuwe) woningen in het gereguleerde segment. Dat betekent ook dat we beperkt worden in wat we voor een huis kunnen betalen. Dus als de prijzen van koopwoningen blijven stijgen, dan heeft een projectontwikkelaar een keus. Die kan ervoor kiezen om in één keer 120 huizen voor een lagere prijs aan ons te verkopen (zoals recentelijk aangekondigd in project Cartesius in Utrecht, red.), of hij verkoopt elk huis apart tegen een hogere prijs. Op het moment dat het gat tussen de verkoop aan ons en de losse verkoop te groot wordt, gaat de ontwikkelaar altijd voor de verkoop per stuk. Dat levert gewoon een hoger rendement op, ook duurt de verkoop dan misschien wat langer. Dat is een ontwikkeling die mij zorgen baart als het gaat om  de invulling van het mandaat van ABP.”

Snap jij de terughoudendheid bij de buitenlandse beleggers?
“Ja. Beleggers in woningen zijn gebaat bij saaiheid en voorspelbaarheid en dat is in Nederland nu niet het geval. Het investeringsklimaat rond projecten is onzeker door veranderende en toenemende regelgeving vanuit Den Haag. De regels worden herhaaldelijk aangepast, terwijl het spel wordt gespeeld. Neem de voorjaarsnota. Er liggen nu ineens voorstellen waarvan de gevolgen voor de nieuwbouw ingrijpend kunnen zijn, zoals bevriezing van sociale huren. Je geeft woningcorporaties hiermee minder slagkracht om woningen te gaan bouwen. Zeker vanuit de uitdaging die we in Nederland hebben, namelijk de bouw van 100.000 woningen per jaar, is dit een heel slecht plan.”

Zetten die plannen ook een rem op de investeringen die wij namens ABP doen in de bouw van huurwoningen in het middensegment?
“ABP wil dit graag blijven doen, mits de projecten een passend risico-rendementsprofiel hebben. Het risico bekijken we vanuit drie aspecten, namelijk de planning, de bouw en de verhuur. Met dat laatste zit het goed; als je nu iets bouwt en oplevert, dan weet je nagenoeg zeker dat je het verhuurt. Voor de bouw hebben we de aanneemsom ook vastgeklikt voordat de bouw begint. Dat betekent geen verrassingen achteraf. Ook kiezen we altijd voor projecten die al volledig zijn vergund. We kunnen na het zetten van de handtekening bij wijze van spreken de volgende dag al bouwen. Kortom, de risico’s worden tot een minimum beperkt. Door dat lagere risico kunnen we ook een bijpassend lager rendement accepteren. Maar bij dit verhaal past ook een betrouwbare overheid. De huurmarkt is in Nederland strak gereguleerd. Dat hebben we nooit erg gevonden, zolang je maar weet waar je aan toe bent. De laatste tijd is de overheid echter wispelturig. Zo hebben wij de huren gemiddeld verhoogd met inflatie plus 1 à 1,5 procent. Dat percentage is ook nodig voor het onderhoud en de verduurzaming van woningen. Die verhoging past ook goed binnen de Wet betaalbare huur. Maar als ze nu ineens praten over het bevriezen van de huren, dan heeft dat impact op de haalbaarheid van een deel van de projecten in onze pijplijn.”

Wat zijn maatregelen die Nederland weer aantrekkelijk maken voor investeringen in de woningmarkt?
“Ik snap dat het heel makkelijk is om kritiek te geven. Wij beseffen echter heel goed dat  er naast de woningmarkt nog meer dossiers in Nederland zijn die moeten worden opgelost. Ook die kosten geld. Kijk alleen al naar het zorgdossier. Maar als ik iets mag noemen, dan is de verlaging van de overdrachtsbelasting van nu nog 10,4 procent naar een internationaal gangbaar percentage van 6 procent een goed plan. Ook een verdere beperking van de renteaftrek, en deze meer in lijn brengen met de ons omringende landen, is verstandig. Verder pleiten wij voor aandacht rondom de Box-3 discussie. Naast (internationale) institutionele beleggers zijn particuliere beleggers namelijk ook belangrijke spelers op de Nederlandse huurwoningmarkt. Verder zijn wij al langer voorvechter van het verlagen van de btw op nieuwbouw. Dat laatste lijkt een heel direct en effectief middel om de woningbouw te stimuleren. Ook helpt het om de stapeling van lokale regels en procedures aan te pakken. Hiervoor heeft de Minister van VRO, Mona Keizer het programma STOER (Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving) opgetuigd. Heel goed, dat kan echt helpen.”