Hoe eerlijk is de Wet huurverlaging?

Actuele kwesties op het gebied van economie, (verantwoord) beleggen, pensioen en inkomen: iedere week geeft een expert van APG een helder antwoord op de vraag van de week. Deze keer: macro-econoom en expert strateeg bij APG Charles Kalshoven over de invoering van de Wet huurverlaging. Hoe eerlijk is die eigenlijk?

Wat speelt er? De Eerste Kamer heeft recent het wetsvoorstel Huurverlaging 2023 voor huurders met een laag inkomen aangenomen. Met dit wetsvoorstel krijgen huurders met een huurprijs boven de 575 euro (prijspeil 2023) per 1 juli 2023 een huurverlaging. De verlaging geldt voor huishoudens die in een zelfstandige sociale huurwoning wonen en niet meer verdienen dan 120 procent van het minimuminkomen conform de Wet op de huurtoeslag. Een goed initiatief, zo zou je op het eerste oog zeggen.

Toch is er kritiek. Sociale huurders van particuliere huurwoningen zien hun huurprijs niet alleen harder stijgen dan vorig jaar, maar door de invoering van de Wet huurverlaging ook aanzienlijk harder dan die van sociale huurwoningen van corporaties. Huurders in de vrije sector zijn zelfs nog slechter af, zo blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. De vraag dringt zich dan ook op; hoe eerlijk is deze nieuwe wet eigenlijk?

Econoom

“Wat is eerlijk? Dat is eigenlijk niet een vraag voor een econoom, maar voor een filosoof. John Rawls bijvoorbeeld. Hij hanteerde het gedachtenexperiment van de ‘sluier van onwetendheid’. Welke verdeling zou je rechtvaardig vinden als je van tevoren niet weet wat bijvoorbeeld je geslacht en sociale status in de maatschappij is? Dan komen mensen tot een minder scheve verdeling dan momenteel. Ze houden er meer rekening mee dat ze tot de pechvogels kunnen behoren”, aldus Kalshoven.

Maar zo werkt het nu eenmaal niet, realiseert hij zich ook. “Een economisch oordeel over de eerlijkheid van deze wet is dus lastig. Maar economen kunnen wel iets zeggen over de doelmatigheid, de effecten en de gevolgen. En wat ik dan constateer is dat de wet niet voor iedereen geldt, slechts voor zo’n 510.000 mensen met een sociale huurwoning. Die gaan minder huur betalen. Heeft die groep het meer nodig dan andere huurdersgroepen? Ik weet dat niet. De sociale huurwoningen zijn vaak prima geïsoleerd, misschien wel beter dan menig huurwoning in de particuliere sector.”

“Daarbij kost dit natuurlijk geld, geld dat de overheid betaalt door de verhuurdersheffing voor woningcoöperaties af te schaffen. Dit gaat om een bedrag van 1,7 miljard euro. Dat betekent dus dat het tekort bij de overheid oploopt, geld dat weer op een andere manier moet worden geïnd. Is dat eerlijk? Misschien wel. Want je haalt iets bij de een weg, die het wellicht prima kan betalen, wat je aan de ander geeft.”

Armoedebestrijding

In dat kader is het volgens Kalshoven ook belangrijk dat de wet effectief is. “Als je aan armoedebestrijding doet, dan kan dit helpen. Immers, die 510.000 mensen met een inkomen minder dan 120 procent van het minimum krijgen een lagere huur voorgeschoteld. Maar je weet eigenlijk niet goed of bij die groep de nood het hoogst is.” Daar komt bij dat de verzameling mensen die buiten de boot valt een stuk groter is. “Door deze maatregel heb je dus een paar geluksvogels, maar doe je niets voor de huurders van een particuliere sociale huurwoning.”  

Het tekort aan betaalbare woningen komt niet tot uitdrukking in de huren, maar in de lange wachtlijsten. De insiders hebben geluk, de outsiders hebben het nakijken. De huurverlaging maakt de sociale huurwoning nóg aantrekkelijker. De huurders zullen dus ook niet snel vertrekken, in de visie van Kalshoven: “Ze huren voordelig, dat maakt de stap naar een andere, vaak duurdere woning lastig.  Dit gooit zand in de raderen van de broodnodige doorstroming.” De APG-econoom maakt daarbij een vergelijking met Amerika. “Daar is de hypotheek gekoppeld aan de woning. Dus mensen die 3 procent hypotheekrente betalen, die gaan in deze tijd van oplopende rentes – in de VS ligt die inmiddels rond de 7 procent – echt niet verhuizen. Dit zet de markt daar op slot.”

Mismatch

In Nederland geldt dat ook, weet Kalshoven. “En daar helpt de huurverlaging niets aan. Net zoals het geen einde maakt aan de mismatch in de markt. Uit onderzoek van de Nederlandse Bank (link) blijkt namelijk dat 1,8 miljoen huishoudens in ‘het verkeerde huis’ wonen. Juist veel jongeren huren, terwijl zij in een koophuis willen wonen. Aan de andere kant wonen veel ouderen in een koopwoning, terwijl zij willen huren. En dan heb je nog de scheefwoners, mensen die te veel verdienen voor de huurwoning waarin ze wonen. Is dat allemaal wel eerlijk? Nee. Maar ook dat is weer dubbel. Op zoek moeten naar een nieuwe woning, omdat je te veel verdient, creëert ook een hoop onrust. Je weet gewoon niet welke huurhuizen er over een jaar beschikbaar zijn en tegen welke huur. Dat is vervelend voor die mensen. Maar goed, naarmate meer mensen in een woning zitten die eigenlijk niet voor hen is bedoeld, wonen andere mensen ook niet op de goede plek. Dat houdt de mismatch in stand.”

Kalshoven wil er maar mee zeggen dat er verschillende manieren zijn waarop je naar de nieuwe Wet huurverlaging kunt kijken. “Voor de mensen met een sociale huurwoning is het fijn, maar voor de woningmarkt doet het niet zo gek veel. Door meer te bouwen kun je die impasse wellicht wel doorbreken. Maar ook dat is geen abc’tje. Zijn er voldoende vakmensen? En materialen? En hoe gaan we om met het stikstofprobleem? Het is complex.”