“Het pad is niet altijd recht, maar vaak wel goed verlicht”

Is de Chinese huizenmarkt oververhit? Het enorme Chinese vastgoedbedrijf Evergrande gaat nog steeds gebukt onder een zware schuldenlast. APG belegt onder andere ook in Chinese woningen. Waarom? En in welk Aziatisch vastgoed belegt APG nog meer? Graeme Torre, Head of APG Asia-Pacific Real Estate, over het Chinese huisvestingsbeleid, beleggingskansen dankzij opbloeiende e-commerce, en de crux in het zakendoen met Aziaten: toon respect, betracht geduld en denk aan je tafelmanieren.   

Dit najaar maakten beleggers op de financiële markten zich grote zorgen over Evergrande, een van de grootste vastgoedbedrijven van China. Dat stond op omvallen, met een schuldenlast van een slordige 260 miljard euro. Die zorg was logisch: het omvallen van Evergrande kan een domino-effect veroorzaken, eerst in de Chinese vastgoedwereld en vervolgens daarbuiten. Want grofweg een kwart van de Chinese economie bestaat uit aan vastgoedgerelateerde activiteiten. Tot nu toe lijkt het erop dat Evergrande, met steun van de Chinese regering en door de verkoop van bedrijfsonderdelen, ternauwernood erin slaagt om aan haar betalingsverplichtingen te voldoen .

APG belegt al vele jaren in Aziatisch vastgoed, ook in China. De Brit Graeme Torre is Head of Asia-Pacific Real Estate en werkt met zijn team van zestien APG-medewerkers vanuit Hong Kong. Hoe denkt hij over de bubbel op de Chinese vastgoedmarkt?

Graeme Torre: “Daar wordt al zo’n vijftien jaar over gediscussieerd. Maar ik heb nog steeds niet gezien dat die bubbel nou echt zo groot is, laat staan dat die barst. Toegegeven, er zijn voldoende indicatoren die wijzen op oververhitting. Maar de door menigeen voorspelde catastrofale ineenstorting van de huizenmarkt is vooralsnog niet aan de orde. De Chinese regering wil ervoor zorgen dat een zo groot mogelijk deel van haar bevolking een eigen huis kan bezitten. Nog steeds verhuizen veel Chinezen van het platteland – vanuit het westen van China – naar de grote steden aan de oostkust, op zoek naar werk. Die moeten ook gehuisvest worden. We zien nu dat de Chinese regering niet bang is om stevig in te grijpen in de huizenmarkt.”

Hoe doen ze dat dan?

“Ze leggen op een aantal manieren restricties op. Daarbij hanteren ze een beleid met drie zogenaamde ‘rode lijnen’. De kern hiervan is dat vastgoedontwikkelaars, zoals Evergrande nu, te hoge schulden moeten afbouwen en daarover maandelijks verslag moeten uitbrengen aan de Chinese centrale bank. Zolang ze hun schuldpositie niet verbeteren, mogen ze geen nieuwe leningen bij de banken aangaan. Met dit strenge beleid lijkt de regering de Chinese vastgoedmarkt in goede banen te kunnen leiden. Overigens zijn er zóveel vastgoedbedrijven in China, dat er altijd wel een paar dreigen om te vallen. Tja, die halen dan het wereldwijde nieuws. Maar dat geeft in mijn ogen geen accuraat beeld van de Chinese vastgoedmarkt.”

Wat betekenen deze ontwikkelingen voor APG’s beleggingen in Chinese woningen?

“Duidelijk is dat de Chinese overheid de betaalbaarheid van huizen zoveel mogelijk wil beschermen. Onderdeel van dat beleid is dat ze de laatste jaren inzetten op de ontwikkeling van huurwoningen. Daarom hebben we huurappartementen toegevoegd aan ons portfolio van beleggingen in Chinees vastgoed. Dat doen we voornamelijk samen met de Amerikaanse vastgoedontwikkelaar en -beheerder Greystar. We focussen op kwalitatief hoogwaardige woningen in binnensteden, in het middensegment. Met als belangrijkste doelgroep de jongere professionals, zowel singles als gezinnen, die net naar de stad zijn verhuisd of nog sparen voor de aankoop van hun eerste huis.”

Maar toch, al die beelden van spooksteden bomvol lege woontorens… Is het voor APG nog wel veilig om te beleggen in Chinese woningen?

“Ik wil dat zeker niet bagatelliseren, maar er waren uiteenlopende theorieën over die spooksteden. Die woningen zijn veelal opgekocht door speculanten. Soms met als doel om ze te verhuren, soms om ze aan te houden als belegging. Maar veel van die woningen werden al gebouwd voordat er vraag naar was. Als je investeert in huizen, levert dat meestal meer op dan investeren in aandelen. En de belegger betaalde tot voor kort helemaal geen belasting over zowel het bezit van vastgoed als de opbrengst van speculatie. De Chinese regering gaat uit van een masterplan voor de zeer lange termijn, met als redenering dat er de komende decennia nog honderden miljoenen mensen van het platteland naar de steden zullen komen. Dan moet je de huizenvoorraad alvast op orde hebben, is de gedachte. En ook de logistieke infrastructuur; denk aan wegen, spoorlijnen, bruggen, scholen, ziekenhuizen et cetera. Dus daar steekt men enorm veel geld in. De Chinese regering heeft daarom private vastgoedontwikkelaars, waarvan sommige oorspronkelijk in overheidshanden waren, gestimuleerd om land op te kopen en huizen te bouwen. Met de bijbehorende infrastructuur. Ook fiscaal werd dat gestimuleerd.

Maar inderdaad, in sommige middelgrote steden is er in het verleden te veel gebouwd. Onze beleggingen zijn relatief veilig, omdat we altijd proberen te beleggen in lijn met het vastgoedbeleid van de Chinese overheid. Niet dat er dan helemaal geen risico’s zijn, soms kan regelgeving over beleggen zomaar veranderen. De Chinezen omschrijven dat zelf heel mooi: ‘Het pad is niet altijd recht, maar vaak wel goed verlicht.’”      

Voor hoeveel beleggen jullie in Chinees vastgoed, en welk rendement levert dat op?

“Van al onze vastgoedbeleggingen in de Asia-Pacific regio beleggen we zo’n 30 procent in China; zowel op de private markt van huurwoningen als in beursgenoteerd vastgoed. Voor de komende jaren focussen we, in navolging van het Chinese overheidsbeleid, sterk op beleggen in huurwoningen, en daarnaast op investeringen in logistiek, datacenters en life sciences. Wat betreft het rendement: over de laatste vijf jaar doen we het substantieel beter dan de benchmarks. Al is dat niet ons hoofddoel.”  

Hoe ziet jullie totale beleggingsportfolio eruit?

“We beleggen in veel landen in de regio Azië/Pacific, vooral in ontwikkelde markten als Japan, China, Hong Kong en Australië. We beleggen relatief veel in logistiek. Daaronder vallen bijvoorbeeld distributiecentra en industriële en logistieke magazijnen. Deze beleggingen doen het erg goed. Dat is nog versterkt door corona, waardoor consumenten wereldwijd veel meer online gingen shoppen. Al die webshops hebben niet alleen veel opslagruimte nodig maar ook datacenters. Sowieso neemt het datagebruik wereldwijd al jaren hard toe, dus is het goed om ook daarin belegd te zijn. Dat doen we onder andere in China, Hong Kong, Japan en Zuid-Korea. Daarnaast investeren we sinds kort in vastgoed in de medische sector. Naast woningen en logistiek beleggen we ook in kantoren en winkels, maar in mindere mate.”

APG zet steeds sterker in op verduurzaming. Hoe vertalen jullie dat naar jullie portefeuille?

“Duurzaamheid is in onze regio erg belangrijk. China heeft de eigenaren van datacenters verplicht om maatregelen te treffen waardoor ze flink besparen op hun enorme energieverbruik, en waar mogelijk gebruikmaken van hernieuwbare energiebronnen. Wij zijn met onze logistieke partners druk met acties als het plaatsen van zonnepanelen op de daken van onze distributiecentra, de inzet van meer hernieuwbare energie, en meer gebruik van duurzame materialen bij de bouw van vastgoed.”

Een andere trend is de toenemende vraag naar zorgvastgoed. Gezien de vergrijzing in landen als China en Japan biedt dat jullie ook kansen?

“Zeker. Ook omdat mensen niet alleen ouder worden maar ook meer te besteden krijgen; naar verwachting dus ook aan zorg. We kijken serieus naar alle ontwikkelingen rond gezondheidszorg. We investeren bijvoorbeeld in Australisch seniorenvastgoed – dan moet je denken aan villa’s voor gepensioneerden in dorpen die helemaal op hun behoeften zijn ingericht. En samen met CBC Group, de grootste zorginvesteerder van Azië, zijn we een platform gestart voor zorgvastgoed in China. Daarmee willen we investeren in bijvoorbeeld ziekenhuizen, verzorgingshuizen en medische onderzoeks- en productiefaciliteiten. China wil zoveel mogelijk zelfvoorzienend zijn, en dat geldt ook voor de zorg. De Chinese overheid maakt het voor private investeerders steeds aantrekkelijker om te investeren in Chinees onderzoek naar medische toepassingen. We hebben voor 450 miljoen dollar in dit platform belegd, een bedrag dat we later nog kunnen verhogen. We onderzoeken nu met CBC of we zo’n platform ook in landen buiten China kunnen starten.”

Je werkt al ruim twintig jaar in Azië. Ben je inmiddels gewend geraakt aan de culturele verschillen in het zakendoen?

“Nou, dat heeft me wel wat jaren gekost, haha. Alleen al die tafelmanieren… hoe eet je met stokjes, wanneer begin je met eten, is het beleefd om veel of juist weinig te eten, en ga zo maar door. Maar als je met Aziaten zaken doet, is het belangrijkste dat je respect toont.

Lastiger is de enorme verscheidenheid aan lokale talen. Om goed te kunnen communiceren en alle culturen en gebruiken te begrijpen, heb je echt een lokale partner nodig, en een divers team van collega’s.”

Werk je op jouw kantoor in Hong Kong dan vooral met lokale mensen?

“Mijn team bestaat uit medewerkers uit onder meer China, Zuid-Korea, Japan, Singapore en Hong Kong. We hebben zelfs een medewerker uit het Verenigd Koninkrijk. Alleen een Australiër ontbreekt nog. Maar daar kan ik zelf wel voor doorgaan, is me wel eens verteld. Dat je je hier telkens weer moet aanpassen, maakt dit werk zo boeiend.”