"Er zijn veel te veel milieustandaarden voor vastgoed"

Goed dat in ‘Glasgow’ de urgentie van wereldwijde CO₂-reductie wederom hoog op de agenda stond. Maar het gaat Derk Welling allemaal lang niet snel genoeg. Als senior responsible investment & governance specialist toetst hij samen met zijn collega’s de vastgoedbeleggingen van APG op duurzame criteria. En dat is een forse uitdaging.

“Het is natuurlijk goed dat de wereld weer met de neus op de feiten is gedrukt dat we de CO₂-uitstoot wereldwijd echt heel snel moeten verminderen,” zegt Welling terugkijkend op de internationale klimaatconferentie in Glasgow. Maar als je het hem op de man af vraagt, gaat het hem allemaal veel te langzaam. “APG heeft de overtuiging dat we niet moeten wachten op nieuwe regelgeving, maar dat we zelf de handschoen moeten oppakken en onze maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen. Dat verwachten mensen ook van ons. Het is jammer dat we op het gebied van vastgoed wereldwijd inmiddels enorm veel milieustandaarden hebben, bij elkaar zo’n tweehonderd. Waardoor je door de bomen het bos niet meer ziet. Bovendien geeft zo’n groot aantal standaarden ruimte voor uiteenlopende interpretaties, en daarmee voor greenwashing. We hebben echt eenduidigheid nodig. Daarom stonden we mede aan de wieg van een standaard als de Carbon Real Estate Monitor. Die laat per type vastgoed per land zien hoeveel CO₂ en kWh per vierkante meter deze categorie jaarlijks tot 2050 mogen uitstoten c.q. verbruiken om binnen de doelstellingen van het Klimaatakkoord van Parijs te blijven. Met deze CRREM beogen we wereldwijd een norm te hebben gesteld waarmee we kunnen meten in hoeverre een vastgoedobject voldoet aan het Klimaatakkoord van Parijs.”

Hoeveel draagt vastgoed wereldwijd bij aan het klimaatprobleem?
“We gebruiken al sinds 2009 de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), een veelgebruikte norm voor het beoordelen van vastgoedbeleggingen. Die heeft APG in 2009 ontwikkeld met een aantal andere organisaties. Met GRESB kun je heel goed de duurzaamheidsprestaties van vastgoedbeleggingen meten. Ruim 55 procent van onze vastgoedbeleggingen scoren inmiddels vier of de maximale vijf sterren. Wellicht belangrijker nog is dat we bij een nieuwe investering deelname aan GRESB verplicht stellen. Sinds vorig jaar committeren we ons ook aan de CRREMM, die we samen met PGGM en andere investeerders hebben ontwikkeld. Via zogeheten pathways, ofwel CO₂-reductiepaden, kun je dan zien hoeveel energie een pand mag verbruiken. Zo kun je terugrekenen of en wanneer je in een pand bijvoorbeeld de isolatie moet verbeteren.”

Wat kan APG als belegger daar dan concreet mee?

“Nou, we kunnen bijvoorbeeld vooraf eisen stellen aan het vastgoed waarin we willen investeren. Zo hebben we bij onze belegging VIA Outlets, onder andere bekend van Batavia Stad, veel aandacht besteed aan de duurzaamheidsprestaties en daarbij eisen gesteld. VIA Outlets daagt nu de kledingwinkels in hun outlets uit om hun bedrijfsvoering te verduurzamen. Zo kun je er als investeerder aan bijdragen dat bedrijven duurzaamheid integreren in hun processen. Overigens trekken we in de praktijk vaak wel op met andere investeerders, dus die moeten we soms ook zien te overtuigen. We zijn in principe immers nooit de enige investeerder in een fonds.”

APG wil dus graag de duurzaamheidsprestaties zien van vastgoed waarin al dan niet wordt belegd. Werken gebouweigenaren c.q. de beheerders of huurders van al die panden goed mee aan het opleveren van de juiste duurzaamheidsdata?

“Dat is wel een uitdaging. We horen vaak dat men geen inzicht heeft in het energieverbruik van gebouwen. Dat is mij veel te makkelijk. Uit eigen ervaring weet ik dat je er soms wel veel moeite voor moet doen. In sommige landen beschouwt men data over het energieverbruik van particuliere huurders en bedrijven als te privacygevoelig. Dat is voor mij een van de redenen om in de toekomst meer gebruik te maken van gecertificeerde data. Niet alleen op portefeuilleniveau, maar zelfs op gebouwniveau. Een hele klus, want APG belegt wereldwijd in zo’n honderdduizend gebouwen.”  

Dan streef je dus naar inzicht in alle klimaateffecten van elk van die gebouwen? Dat is toch niet te doen?

Naast deze fysieke risico’s verrijken we deze database nu ook met de CO₂-uitstoot en het kWh energieverbruik per vierkante meter van het gebouw. We krijgen hiermee een goed overzicht van de klimaatrisico’s in onze portefeuille. We gaan hierover ook in gesprek met de lokale manager en de vastgoedondernemingen, om te kijken of zij onze visie delen. Om te begrijpen in hoeverre men bezig is met het Paris proof maken van de portefeuille en of ze ook rekening houden met de fysieke gevolgen van klimaatverandering.”  

Er is toch sprake van dat ook vastgoedeigenaren binnenkort kunnen handelen in CO₂-rechten?

“Ja, daar wordt in Europees verband aan gewerkt. In zo’n Emission Trading Scheme kun je als vastgoedeigenaar, gegeven een bepaald CO₂-plafond, rechten kopen om waar nodig meer CO₂ uit te mogen stoten. Als je minder uitstoot dan je aan rechten hebt gekregen, kun je die rechten verkopen. Dus inderdaad, de vervuiler betaalt. Wij willen uiteraard voorkomen dat we met onze vastgoedbeleggingen in die situatie terechtkomen.”

Door welke langjarige megatrends laat APG zich leiden bij de selectie van vastgoedinvesteringen?

“Naast de klimaatontwikkelingen kijken we uiteraard ook naar trends op het gebied van demografie en technologie. Mensen worden ouder, leven langer thuis; dat vergroot de vraag naar zorgwoningen en -instellingen voor senioren. Je ziet in veel landen een trek naar de stad. Tegelijk zorgt corona ervoor dat anderen juist weer de ruimte van het platteland opzoeken. De vraag waar mensen willen wonen, werken en winkelen bepaalt uiteindelijk de vraag naar gebouwen. Daarnaast hebben technologische trends als digitalisering en e-commerce enorm veel invloed. Die vergroten bijvoorbeeld de vraag naar distributiecentra en datacenters, waarin we ook beleggen. We volgen trends in innovatie, denk bijvoorbeeld aan steeds efficiëntere zonnepanelen op gevels van gebouwen.”    

Blijven jullie al weg van vastgoed in gebieden die als eerste bedreigd worden door de stijging van de zeespiegel?
“We hebben voor alle gebouwen waarin we belegd zijn, inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze blootgesteld zijn aan klimaatverandering. We kijken hierbij naar negen verschillende risico’s op gebouwniveau. Bij grote risico’s willenn we weten of er rekening is gehouden met bijvoorbeeld mogelijke overstromingen. Daarnaast wegen deze risico’s mee in onze rendementsverwachting. Verder bekijken we momenteel hoe landen en steden omgaan met klimaatadaptatie. We willen deze landenrisico’s ook gaan meewegen. We beleggen immers om 4,7 miljoen Nederlanders een stabiel pensioen te bieden. We beleggen wereldwijd, dus als er een orkaan of overstroming is in de Verenigde Staten, kan dat ook onze beleggingen raken.”

Bieden dergelijke klimaatacties ook weer nieuwe beleggingskansen?
“Zeker. Zo beleggen we onder andere in een fonds dat juist gericht is op het verduurzamen van oudere kantoren. Dat is een goede en verantwoorde belegging. Immers, de CO2 uitstoot wordt verminderd en we maken er een goed rendement op. Ofwel, de energietransitie is enerzijds een risico, maar aan de andere kant ook een kans.”

Wat doet APG om de pensioensector te stimuleren in het verduurzamen van vastgoedbeleggingen?
“We kunnen als belegger van pensioengelden een aanjager zijn van verduurzaming. We worden ook geregeld benaderd door andere pensioenfondsen en -uitvoerders, met de vraag wat onze aanpak is. Zij willen graag van ons leren, omdat we wel worden gezien als een koploper. Die kennis en ervaringen delen we heel graag, want samen bereik je veel meer. Bovendien komen we elkaar soms tegen als gezamenlijke investeerders in een bepaalde vastgoedbelegging. Hoe meer we samen optrekken, des te groter is het vliegwieleffect. Er is nog veel te doen wat betreft verduurzaming van vastgoed, maar het gaat absoluut de goede kant op.”