Private beleggingen

524 Miljard euro. Dat is het totaal belegd vermogen van APG wereldwijd (stand oktober 2022). Doel: een goed en duurzaam rendement voor de deelnemers van de fondsen. De portefeuille is vanzelfsprekend breed. Van investeringen in windmolenparken in Zeeland tot aandelen in internationale hotelketens. En van veilige obligaties tot de wat meer fluctuerende handel in goud of soja. Wie zijn de mensen achter die beleggingen? Wat drijft ze? Welke keuzes maken ze? En waarom?

In deze aflevering: Vincent Fokke, Hoofd Beursgenoteerd Vastgoed Europa.

Er zijn maar weinig sectoren waaraan de energiecrisis en de torenhoge inflatie voorbijgaan. Ook de Nederlandse vastgoedsector onttrekt zich er niet aan. Door de hoogopgelopen rente stokt de markt in onroerend goed. Het aantal transacties daalt doordat er een aanzienlijk gat is ontstaan tussen gevraagde verkoop- en geboden aankoopprijs en volgens Fokke treedt dit verschijnsel wereldwijd op.   

Kun je uitleggen hoe de huidige situatie op de vastgoedmarkt is ontstaan?

“Tot voor kort hebben we in een langjarige cyclus gezeten waarin rentes gedurende de afgelopen twintig jaar voornamelijk daalden en er praktisch geen inflatie was – in sommige delen van de wereld zelfs deflatie. Inmiddels is de inflatie hard gestegen en proberen centrale banken via flinke renteverhogingen ervoor te zorgen dat die geldontwaarding niet verder toeneemt. Als kapitaal duurder wordt, gaat dat ten koste van het rendement en daalt het vastgoed in waarde. En dat houdt de gemoederen momenteel flink bezig.”     

Hoe ga je als belegger om met de onzekerheid van een crisissituatie zoals deze?

“Ik ben in 2007 gestart in de vastgoedbeleggingssector, als junior analist. Vlak voor het uitbreken van de wereldwijde kredietcrisis dus, waardoor ik de top van de beurshausse nog net heb meegemaakt. De financiële sector heeft zich echt door die crisis heen moeten worstelen. Ik heb daar veel van geleerd en sindsdien is er eigenlijk nooit meer een rustig moment geweest. Eind 2009 kwam de Europese staatsschuldencrisis, in 2016 diende Brexit zich aan en recent zijn kapitaalmarkten opgeschud tijdens de coronapandemie. Terugkijkend is de timing van mijn entree in de sector waardevol gebleken. De inzichten die je opdoet tijdens die eerdere pieken en dalen op financiële markten, helpen je bij het doorgronden van de huidige situatie. De dynamiek die je hebt meegemaakt, vormt je als belegger.”

Kun je een voorbeeld geven van wat je tijdens die crises hebt geleerd?

“Het is belangrijk dat we ons met name bij hevige marktontwikkelingen afvragen: hebben we dit eerder gezien? Zijn er parallellen met ontwikkelingen die kapitaalmarkten in het verleden hebben beziggehouden? In de beurshausse vlak voordat de kredietcrisis begon, zag je bijvoorbeeld steeds vaker irrationeel beleggingsgedrag, waarbij je jezelf echt afvroeg: hoe is het mogelijk dat marktparticipanten nog bereid zijn om torenhoge prijzen voor bepaalde assets te betalen?”

En die geschiedenis heeft zich herhaald?

“Ja, in de afgelopen twee jaar hebben we hetzelfde gezien, waarbij door sommige ondernemingen steeds meer leverage werd gebruikt – een steeds grotere mate van externe financiering dus, om daarmee het rendement op te stuwen. Dat gaat goed zolang de rente laag blijft, maar nu de rentes hard oplopen, wordt financiering via vreemd vermogen een stuk duurder. Daardoor staan de winsten van dit soort bedrijven flink onder druk en komen ze in de problemen. Als belegger hechten we er dus aan dat de bedrijven waarin we investeren, een houdbare balansstructuur hebben. Aandacht daarvoor maakt een belangrijk deel uit van ons beleggingsproces.

Een ander voorbeeld is dat bijna iedere crisis op een gegeven moment een credit crunch kent, waarbij liquiditeit (de mate waarin een onderneming kan voldoen aan zijn betalingsverplichtingen op korte termijn, red.) een groot issue wordt – zoals tijdens de kredietcrisis. Momenteel zien we in een aantal gevallen dat ondernemingen geen toegang meer hebben tot de obligatiemarkt, waardoor ze gedwongen worden om vastgoedobjecten te verkopen om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. Wanneer dit grotere vormen aanneemt, kan dit tot een behoorlijk sterke marktcorrectie leiden. Zo’n ontwikkeling op de kapitaalmarkt is voor ons dus een signaal om voorzichtig te zijn – bijvoorbeeld als het gaat om nieuwe beleggingen, of de hoeveelheid leverage die we bij een acquisitie hanteren.”

Wat zijn belangrijke trends waarop jij en je team met vastgoedbeleggingen inspelen?

“Megatrends zijn een belangrijke drijfveer in alle beleggingen die we doen. Je moet dan bijvoorbeeld denken aan verdergaande urbanisatie. We zoeken daarom exposure naar vastgoedobjecten in grote steden waarvan we geloven dat de waarde op termijn stijgt door verdere verstedelijking, zoals woningportefeuilles of distributiecentra voor the last mile (het laatste stukje transport in het proces van aflevering van goederen aan de klant, red.). We spelen ook in op demografische en sociale trends, zoals de stijgende levensverwachting, de ontwikkeling van kleinere huishoudens en de vergrijzing. Je kunt denken aan vastgoed waardoor ouderen dankzij extra servicevoorzieningen langer zelfstandig kunnen wonen.

Een andere belangrijke megatrend waarop we inspelen, is klimaatverandering en grondstoffenschaarste. We gebruiken onze invloed om marktbrede duurzaamheidsstandaarden voor vastgoed te ontwikkelen –zoals GRESB – en stellen hoge duurzaamheidseisen aan onze eigen vastgoedbeleggingen. Niet alleen om een duurzame bijdrage te leveren, maar ook omdat we ervan overtuigd zijn dat duurzaam vastgoed beter in staat is om te – blijven – voldoen aan de verwachtingen van gebruikers.”

Hoe ben je in de wereld van vastgoedbeleggingen terechtgekomen?

“Ik heb altijd mijn interesses gevolgd, vanuit de overtuiging dat je op die manier vanzelf terechtkomt op de goede plek. Tijdens mijn doctoraalstudie economie merkte ik dat ik steeds meer affiniteit kreeg met financiering en beleggingen. Toen ik in aanraking kwam met het vak vastgoedbelegging, was dat als een puzzelstukje dat op zijn plaats viel. Ik hou heel erg van het proces om tot ondernemingswaardering te komen. Dat het om vastgoed gaat, maakt het tastbaar voor me. Bij onroerend goed kun je een gevoel krijgen, je kunt erin rondlopen. Vervolgens heb ik mijn master gedaan in Real Estate Science, wat zich specifiek richt op vastgoedbeleggingen. Daardoor was de overgang naar mijn eerste baan ook niet heel groot. Ik had al een vrij specifiek beeld van wat ik wilde.”

Je bent inmiddels Hoofd Beursgenoteerd Vastgoed Europa. Welke uitdagingen brengt dat met zich mee?

“In mijn huidige rol kan ik macro-economische vooruitzichten, rentebeleid van centrale banken en allerlei andere kapitaalmarktgedreven aspecten combineren met mijn kennis over specifieke vastgoedmarkten. Nog los van de huidige marktturbulentie is dat een interessante uitdaging op zichzelf. In dit werk komen de fysieke markten van vastgoed samen met kapitaalmarkten. Op die plek voel ik me als een vis in het water.

In de afgelopen vijftien jaar heb ik APG’s vastgoedbeleggingsproces enorm zien evolueren. Het huidige proces is zeer datagedreven en sterk gebaseerd op fundamentele analyse (fundamentele analyse is een techniek om de werkelijke onderliggende waarde van een aandeel te berekenen op basis van publiekelijk beschikbare cijfers, red.). Bovendien heeft het team dat hiervoor verantwoordelijk is, zich steeds verder weten te onderscheiden.”   

Waarin is APG’s vastgoedteam in jouw optiek onderscheidend?

“We hebben een wereldwijd team van 60 professionals met diepgewortelde expertise, die lokaal beleggen in vastgoed vanuit onze kantoren in Amsterdam, Hong Kong en New York. Wij geloven dat vastgoedmarkten heel erg lokaal gedreven worden. Het hebben van de juiste plaatselijke contacten en netwerken is daarom essentieel. Voor het optimaliseren van de wereldwijde beleggingsportefeuille combineren we deze lokale kennis met top-down inzichten. 

We beleggen zowel in beursgenoteerd als in niet-beursgenoteerd vastgoed en zowel in aandelen als in leningen. De beursgenoteerde beleggingen vereisen andere netwerken en competenties dan het private vastgoed. Wat ons team met name onderscheidt, is dat we beide soorten professionals in huis hebben en dat zij intensief samenwerken. Daardoor kunnen we die complementaire competenties en netwerken met elkaar combineren. Bovendien biedt ons dit een breder scala aan mogelijkheden om een beleggingsportefeuille samen te stellen en kunnen we arbitreren (inspelen op waarderingsverschillen, red.) tussen beursgenoteerde en private vastgoedmarkten. Als marktparticipanten bijvoorbeeld naarstig op zoek zijn naar liquiditeit en daarom snel vastgoed van de hand willen doen, kan dat leiden tot waarderingsverschillen van beursgenoteerd vastgoed ten opzichte van privaat vastgoed. Van dit soort momenten maken wij actief gebruik.

Last but not least: In APG’s beleggingsproces speelt de score van een onderneming op duurzaamheid, sociale aspecten en ondernemingsbestuur, een enorm belangrijke rol. We vinden het belangrijk om ons op te stellen als actief aandeelhouder en zetten onze invloed in om positieve impact te creëren.”

Feiten & Cijfers

In welk type vastgoed belegt APG?
APG belegt in een sterk gediversifieerde wereldwijde portefeuille met beleggingen in onder meer: woningen, logistiek, kantoren, winkelvastgoed, outlets, hotels, zorgvastgoed, self-storage en studenten huisvesting. De beleggingsportefeuille is voor het overgrote deel belegd in eigen vermogen maar heeft ook posities in vreemdvermogenbeleggingen.

Voor hoeveel?

De wereldwijde vastgoedportefeuille heeft een omvang van 53 miljard euro (circa 9.7% van het totale belegde pensioenvermogen).

Wat levert dat op aan rendement?

2017 +3.4%

2018 +3.3%

2019 +18.4%

2020 -10.2%

2021 +23.0%

Actuele kwesties op het gebied van economie, (verantwoord) beleggen, pensioen en inkomen: iedere week geeft een expert van APG een helder antwoord op de vraag van de week. Deze keer: Portfolio Manager Jean-Paul Koopmans over de vraag of het omvallen van cryptovalutabeurs FTX het begin van het einde is van de cryptomunt. “Het systeem achter cryptovaluta is heel robuust.”

Vorige week ging FTX ten onder. Dat deze zogeheten cryptobeurs faillissement moest aanvragen, deed de cryptowereld op z’n grondvesten schudden. Wat zegt dit debacle over de betrouwbaarheid van cryptomunten als beleggingsobject voor (grote) beleggers? En over de toekomst van crypto’s in het algemeen?

Hoewel institutionele asset managers als Fidelity en BlackRock kansen zien in het gebruik van de blockchain, blijft APG stellig in het afwijzen ervan. Redenen hiervoor zijn dat crypto's geen kasstroom opleveren, anders dan bijvoorbeeld aandelen, of bescherming bieden tegen inflatie, zoals goud. Verder speelt voor APG mee dat cryptomunten niet worden ondersteund door centrale banken, toezichthouders er geen voorstander van zijn en de betrouwbaarheid van tegenpartijen die niet op blockchain opereren een punt van zorg is. Krijgt de pensioenbelegger met de val van FTX zijn gelijk of ligt dat gecompliceerder?

Jean-Paul: “Op dit moment is beleggen in cryptomunten nog redelijk “wild west”. De bescherming van de belegger is namelijk niet goed verankerd in regelgeving en er is weinig overzicht van toezichthouders. Daarom zijn er te veel spelers in deze markt die als enig doel hebben om snel rijk te worden zonder zich aan traditionele regels te houden. In mijn optiek is het momenteel niet verantwoord voor een pensioenbelegger om te investeren in deze markt.”

Investeringsvehikel
Even terug naar FTX. Wat gebeurde daar nu precies? De cryptobeurs gebruikte de cryptovaluta van haar klanten voor het investeringsvehikel van FTX, Alameda Research, legt Koopmans uit. Dat wrong met de belofte die cryptobeurzen doen dat ze voor elke munt die een klant stort, er ook één daadwerkelijk vasthouden en dat door accountants laten controleren. “Bij FTX bleek er sprake van fraude te zijn, want ze hadden niet voor elke gestorte munt ook één munt op voorraad. In plaats daarvan compenseerden ze de verliezen die ze met Alameda Research leden met geld van klanten op hun cryptobeurs. Dat gaat goed zolang die klanten hun geld niet opeisen.”

Daar bovenop ontstond nog een probleem. FTX creëerde een eigen munt, de FTT en verkocht een deel daarvan aan derde partijen. Het ging mis toen Binance, ’s werelds grootste cryptobeurs en bezitter van een groot deel van de FTT-voorraad, besloot haar deel te verkopen. “Wat er toen gebeurde was iets dat je een exchange run kunt noemen. Iedereen probeerde snel z’n cryptomunten bij FTX weg te halen. Maar omdat FTX niet genoeg cryptomunten in voorraad had - die waren immers uitgeleend aan hun investeringsvehikel - lieten ze klanten hun cryptomunten niet langer opnemen. Wat heb je aan je spaargeld als een bank zegt: ‘je kunt het niet opnemen’. Dan is die bank eigenlijk failliet. En dat is dus het geval bij FTX.’”

Terug naar de basis
Volgens Koopmans ligt de oorzaak van de ondergang van FTX bij het feit dat er werd vertrouwd op een gecentraliseerde beurs. “Zo’n beurs is erg gebruiksvriendelijk, want je kunt er met je creditcard bitcoins of ethereum kopen. Maar eigenlijk is dit niet echt werken met de blockchain. Het is zelfs het tegenovergestelde van wat ooit de bedoeling was van cryptomunten. Dat was namelijk een volledig transparant systeem waarin iedereen alleen toegang heeft tot zijn eigen crypto’s, precies kan zien hoeveel munten er worden gemaakt en er geen bank is die extra geld kan bijdrukken en meer geld kan uitgeven dan ze eigenlijk bezit. Want dat is hier gebeurd.”  

Naast het feit dat het een vervelende gebeurtenis is voor iedereen die z’n geld is kwijtgeraakt, kan het debacle bij FTX ook tot een cleansing leiden. “Waar de val van Lehman Brothers erin resulteerde dat een hele reeks vreemde financiële constructies en producten niet meer terugkwamen na de financiële crisis van 2007-2008, kan de val van FTX tot gevolg hebben dat het systeem van cryptovaluta weer terug naar de basis gaat.” Dat betekent onder meer dat het handelen gebeurt via een decentralized exchange, zoals Uniswap. Dat is in principe niets anders dan het bij elkaar brengen van vraag en aanbod van cryptovaluta’s op de blockchain, zonder een cryptobeurs als tussenpersoon.

Robuust
Koopmans juicht meer toezicht op de handel in cryptovaluta toe, zeker voor dat deel dat via gecentraliseerde beurzen gaat. “Dat is de speeltuin voor beginners in crypto. Dat men daar koersrisico loopt is normaal, maar nu weten we dat ook nog het risico bestaat dat zo’n speeltuin wordt beheerd door een fraudeur. Dan kun je maar beter een overheidsinstantie achter de hand hebben die controleert of zo’n beurs wel alle munten op voorraad heeft voor het geval mensen massaal hun tegoed willen opnemen.”

Cryptovaluta zullen door de affaire bij FTX minder populair worden, verwacht Koopmans. Toch zijn zorgen over de toekomst van cryptovaluta volgens hem onterecht. “Dit is absoluut niet de doodsteek, het systeem erachter zal blijven werken. Een bitcoin of ethereum kan ook niet failliet gaan omdat het geen organisaties zijn. Er hoeft maar één server op de hele wereld het gebruik van cryptomunten te faciliteren en iedereen kan het gebruiken.”

Hij wijst erop dat cryptovaluta al meerdere crises hebben doorstaan. Zo gingen de koersen van cryptomunten in 2018 met 80 tot 90 procent in een rechte lijn omlaag. “Maar ik denk dat het systeem inherent heel robuust is”, aldus Koopmans. “Het is ook niet voor niets dat grote beleggers zoals BlackRock en Fidelity het willen gaan aanbieden aan hun klanten. Ik hoop wel dat ze dat op een gedecentraliseerde manier doen. Dat is wellicht wat vreemd voor een bank, maar zo garanderen ze wel dat hun klanten alleen koersrisico lopen en er geen kans is op fraude zoals bij FTX heeft plaatsgevonden.”

Ronald Wuijster, CEO van APG Asset Management, sprak bij nieuwszender CNBC over de extreme volatiliteit op de financiële markten en de daaropvolgende ingreep van de Bank of England.

Wuijster zei te verwachten dat de ingreep van de Bank of England voldoende zal zijn om de rust op de financiële markten op korte termijn te herstellen. De Britse centrale bank kondigde vorige week aan om de komende weken voor miljarden aan Britse staatsobligaties te kopen.

In het interview legt Wuijster ook uit waarom pensioenfondsen, net als reguliere banken, direct toegang moeten hebben tot centrale banken.

Bekijk hier de video van het interview en het bijbehorende artikel.

553 miljard euro. Dat is het totaal belegd vermogen van APG wereldwijd (stand eind juni 2022). Doel: een goed pensioen in een leefbare wereld voor de deelnemers van de fondsen. De portefeuille is vanzelfsprekend gespreid. Van investeringen in windmolenparken in Zeeland tot Australische beursgenoteerde aandelen in winkels. En van veilige obligaties tot de wat meer fluctuerende handel in goud of soja. Wie zijn de mensen achter die beleggingen? Wat drijft ze? Welke keuzes maken ze? En waarom?

In deze aflevering van de serie De beleggers: Jan-Willem Ruisbroek, hoofd investeringsstrategie infrastructuur bij APG.

Ruisbroek heeft alle reden een blij man te zijn. Onlangs werd APG tijdens de IPE Real Estate Awards 2022 in Amsterdam verkozen tot Real Assets & Infrastructure Investor of the Year. En dat voor het tweede jaar op rij. APG laat “opnieuw sterk leiderschap zien in de wereldwijde investeringsstrategie voor infrastructuur”, aldus het juryrapport. Waar andere grote infrastructuurbeleggers volgens de jury prat gaan op investeringen in onder meer de energietransitie, kijkt APG verder en belegt bijvoorbeeld ook in digitale infrastructuur. “Deze award laat zien dat onze strategie wordt beschouwd als goed en onderscheidend. Het vormt een mooi compliment voor wat we doen”, zegt Ruisbroek.

Volgens het juryrapport kijkt APG verder dan veel andere grote infrastructuurbeleggers. Toch zal er op infra-gebied nog veel winst te behalen zijn. Op welk vlak is er werk aan de winkel voor jullie?
“In Nederland zullen institutionele beleggers, en wij dus ook, meer kapitaal moeten investeren in infrastructuur. Grote beleggers in het buitenland investeren vaak meer dan 20 procent van hun kapitaal in infrastructuur, voor Nederlandse beleggers is dit veel minder. Het extra geld is hard nodig. Zo schat het Internationaal Energie Agentschap dat er jaarlijks meer dan 4 biljoen dollar, dat zijn twaalf nullen, nodig is om wereldwijd tot een zogeheten net-zero-maatschappij te komen. Dat wil zeggen dat de totale wereldwijde uitstoot van broeikasgassen lager is dan of gelijk is aan de uitstoot die uit de atmosfeer wordt verwijderd. Die 4 biljoen moet voornamelijk vloeien naar nieuwe infraprojecten zoals elektriciteitsnetwerken en duurzame energiebronnen.”

De beleggingsstrategie van APG op het gebied van infrastructuur stoelt op vijf zogenaamde megatrends. Een daarvan is geopolitiek: neem bijvoorbeeld een assertievere houding van China. Dat land investeert enorme bedragen in infrastructuurprojecten in zich ontwikkelende landen. Wat als China zijn enorme financiële slagkracht ook gaat inzetten in de Westerse wereld?
“Dat gebeurt al. De afgelopen decennia heeft China ook veel in Europa geïnvesteerd. De laatste jaren wordt dit wat minder, omdat overheden graag hun vitale infrastructuur in handen willen laten houden van partijen ‘dichtbij huis’. Over het algemeen zijn lokale pensioenfondsen graag geziene eigenaren van infrastructuur, vanwege hun langetermijnbelangen en maatschappelijke betrokkenheid.”

Je bent meteen na je studie bij ABP/APG begonnen en niet meer weggegaan. Heb je daardoor geen kansen laten liggen?
“Ik studeerde in een goede tijd af, want er was veel werk voor studenten, net als nu. Er waren een aantal partijen die interesse in mij hadden maar ik had direct een hele goede klik met de man die later mijn eerste baas bij ABP zou worden. Hij zei: ‘Ik vind jou goed en wil je hebben, hier heb je een aanbod.’ Ik was toen ook gecharmeerd van alles wat ik zag bij ABP, zoals de omvang en de impact. We hebben hier alles in huis, vrijwel alle investeringsmarkten. Dat is belangrijk als je begint met werken, omdat je dan veel keuzemogelijkheden hebt. Ik weet nog dat ik tijdens m’n sollicitatiegesprek zei dat iedereen die 24 is en zegt exact te weten wat hij of zij wil, aan het bluffen is. Want als je net uit de schoolbanken komt, weet je niet precies wat je wilt. Zelf wilde ik vooral bij een heel gave werkgever werken en daar langzaam rondsnuffelen en kijken waar ik het meest blij van werd. Zo is het ook gegaan.”

Je richt je sinds 2008 volledig op infrastructuur. Wat maakt beleggen daarin zo interessant voor jou?
“Ik vind het type bedrijf waarin wij investeren bovenal interessant vanwege de wezenlijke rol die deze bedrijven spelen in de maatschappij. Als mensen een stekker in het stopcontact steken, hebben ze vaak niet door wat voor een enorme infrastructuur daarachter zit. Tot het moment dat er even geen stroom is. Het maatschappelijk belang van bedrijven die mensen van een essentieel goed voorzien, zoals elektriciteit, data of mobiliteit, spreekt me ook erg aan. Net als de essentiële rol die al deze bedrijven spelen in de grote maatschappelijke vraagstukken van deze tijd, zoals de energietransitie en de digitalisering van de wereld. De energietransitie gaan we alleen waarmaken als de infrastructuur daarvoor op orde is. Wat me verder aantrekt, is dat wij investeren in private ondernemingen. Bij private ondernemingen zit je er vaak dichter op en kun je actiever meedenken over de strategie en wat je met zo’n bedrijf wilt dan bij beursgenoteerde ondernemingen.”

Een van de manieren om invloed uit te oefenen op private ondernemingen is door plaats te nemen in een rvc. Dat doen jullie geregeld. Hoe wend je die invloed in de praktijk aan?
“Ik zit in de raad van commissarissen van twee ondernemingen waarin we investeren, wat betekent dat ik toezicht houd op het management. De bedrijven waarin wij beleggen zijn vaak kleiner dan de beursgenoteerde ondernemingen, waarvan je misschien een klein plukje aandelen koopt. Wij hebben geregeld een groot belang in de private bedrijven waarin we investeren, waardoor we recht hebben om een commissaris aan te stellen. In ons team hebben we iets van twintig of dertig commissariaten. Daar gaat best veel tijd in zitten. Zo houd je je als commissaris onder meer bezig met het beoordelen en goedkeuren van het businessplan en de langjarige strategie, maar ook met het meedenken over het aanstellingsbeleid van het management.”

Ontwikkelingen in de wereld van infrastructuur volgen elkaar in hoog tempo op. Hoe komt jouw team te weten waar de interessante nieuwe projecten zijn om in te investeren?
“Dat kom je eigenlijk alleen te weten door veel actief te zijn in de markt en veel te netwerken, want er is geen centrale plek waar aandelen worden verhandeld. Als je wilt investeren in een Frans windmolenpark, om maar een voorbeeld te noemen, dan moet je maar net weten dat daar aandelen voor te koop zijn. Ons werk bestaat dus voor een groot deel uit mensen bellen, mensen ontmoeten en naar projecten reizen waarin we investeren. Ook komen er geregeld adviseurs van investeringsbanken langs. Zij weten waar interessante transacties te verwachten zijn en waar geld valt te verdienen. En geld verdienen doen we, want onze infrastructuurportefeuille heeft het goed gedaan sinds 2006. In de zestien jaar die we bestaan hebben we gemiddeld een rendement behaald van zo’n 9 procent per jaar. Dat is toch wel goed.”

Duurzaamheid is belangrijk, ook voor APG. Gaat de focus daarop niet ten koste van rendement?
“Focussen op duurzaamheid hoeft zeker niet ten koste te gaan van rendementen. Sterker nog, de beste bedrijven zien duurzaamheid als een kans in plaats van een kostenpost. We zien dat de beste managementteams van de bedrijven waarin we investeren hun mouwen durven op te stropen en actief op zoek gaan naar businesscases rondom duurzaamheid. En dat is precies wat we zoeken en ook bereiken bij onze ondernemingen. Het is ook mogelijk dat we in een minder duurzaam bedrijf beleggen, zoals een haven. Maar dat doen we alleen als we de bedrijfsvoering daarvan duurzamer kunnen maken. Bijvoorbeeld door te zorgen voor opwekking van groene energie door er windmolens te plaatsen. Of dat de haven onderdeel wordt van de toeleveringsketen van duurzame producten. Ook kun je als investeerder zorgen dat zo’n haven grond beschikbaar stelt voor het importeren en exporteren van waterstof. Havens profileren zich ook steeds meer als onderhoudscentra voor windmolenparken op zee. Er zijn kortom genoeg mogelijkheden om een infrastructuurproject te verduurzamen.”

APG belegt ook in tolwegen. Wat voor invloed kun je uitoefenen om te zorgen dat een tolweg duurzamer wordt?
“Dat kan onder meer door oplaadpunten voor elektrische auto’s te installeren, zonnepanelen bij tankstations te plaatsen en te zorgen dat mensen meer verspreid over de dag reizen. Dat verkleint de kans op files en daarmee ook de vervuiling.”

Je belegt met je team wereldwijd in uiteenlopende projecten. Voor welk infrastructuurproject spring jij nu echt je bed uit?
“Een goed voorbeeld daarvan is de investering die we enkele maanden geleden namens onze pensioenfondsklant ABP hebben aangekondigd in het Nederlandse bedrijf Groendus. Het is een wat kleinere acquisitie dan we normaal gesproken doen, maar we zien er wel een groot groeipotentieel in. Wat Groendus doet is op een andere manier naar de energievoorziening voor bedrijven kijken. In plaats van bijvoorbeeld alleen een elektriciteitsaansluiting, -meter, zonnepanelen of laadstation als individuele producten aan te bieden, leveren zij een geïntegreerd energieproduct. Het zegt daarmee feitelijk tegen die bedrijven: ‘Jullie krijgen één product en wij zorgen voor de zonnepanelen, laadpunten voor auto’s, slimme meters en batterijen. Daarnaast verbinden we jullie ook nog met een digitaal platform waar een energieoverschot kan worden verhandeld met bedrijven in de buurt.’ Van zo’n project gaat mijn hart sneller kloppen omdat het de volgende fase is die we met z’n allen opgaan in de energietransitie.

Wat ik ook belangrijk vind om te noemen is dat een tolweg vanaf de buitenkant misschien niet de meest sexy onderneming is. Maar als je goed kijkt naar de strategie van zo’n bedrijf, dan gaan ze een centrale rol spelen in de nieuwe mobiliteit. Zo zorgen ze ervoor dat je elektrisch kunt rijden door voldoende oplaadpunten langs de tolweg te plaatsen. Verder willen ze bijdragen aan een voorspoedige reis, door onder meer te zorgen dat je niet hoeft te stoppen bij een tolpoort en door informatie te delen over hoe druk het is op de weg. Maar ook door andere vormen van vervoer aan te bieden die meer geschikt zijn om van de tolweg de stad in te komen. Dat je bijvoorbeeld op een parkeerplaats aan de rand van de stad uit je auto stapt en op een step verder reist. Tolwegen vormen dus onderdeel van een groter mobiliteitsvraagstuk en daarom vind ik deze projecten zo gaaf.”

Wie is Jan-Willem Ruisbroek?

Deed een bachelor International Business aan Maastricht University en een master Financial Economics aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. Kwam in 2006 bij ABP in dienst en volgde naast zijn werk online de master Infrastructure Engineering aan Monash University.
“Die master valt onder civiele techniek. Ik deed dat om mezelf een beetje te onderwijzen in de technische aspecten van infrastructuur. Tijdens die studie, ik denk dat ik eind twintig was, zat ik voor een studieopdracht met een klikker langs de weg om verkeer te tellen en zo verkeerspatronen te begrijpen. Mensen vragen weleens wat dat in godsnaam te maken heeft met de financiële sector. Ik leg dan uit dat investeren in infrastructuur werk is waar technische kennis van het infrastructuurproject, zoals een tolweg, samenkomt met de financiële aspecten van zo’n project.”

Portfolio
Heeft een totale waarde van 24 miljard. Het infrastructuurteam van APG bestaat uit 40 medewerkers. De ene helft zit in Amsterdam en de andere helft is verdeeld over de kantoren in New York en Hongkong. Ruisbroek is als hoofd investeringsstrategie verantwoordelijk voor alle investeringen in infrastructuur.

Rendement
Gemiddeld 9 procent per jaar sinds 2006, het jaar dat ABP/APG een investeringsteam kreeg dat zich volledig richt op infrastructuur.

APG Investments Asia Limited verhoogt de financiering die via de toonaangevende vermogensbeheerder MaxCap Group (MaxCap) beschikbaar wordt gesteld voor investeringen in commercieel vastgoed. APG heeft afgesproken $600 miljoen (€ 586 miljoen) aan financiering ter beschikking te stellen, met een optie te verhogen tot in totaal $1.2 miljard (€ 1,17 miljard). Met deze investering draagt APG bij aan het aanpakken van het gebrek aan financiering voor het ontwikkelen van vastgoed in de Australische markt.

De samenwerking met MaxCap dateert van 2019 en richt zich op het verstrekken van hypothecaire leningen voor het ontwikkelen van vastgoedprojecten. De terugtrekking van de vier grootste banken in Australië uit het financieren van commerciële vastgoedprojecten leidt tot een te klein aanbod van nieuwe woningen, zegt Graeme Torre, Managing Director en Head of Real Estate, Asia Pacific. “Door ontwikkelaars te ondersteunen stellen we ze in staat hun bouwprojecten voort te zetten. Op die manier ondersteunen we indirect de woningbouw in Australië en vergroten we het aanbod van nieuwe woningen. Het gaat vooral om residentiële projecten die bestaan uit appartementen en de ontwikkeling van percelen van woningbouw. APG en MaxCap verstrekken ook leningen voor de ontwikkeling van onder andere winkels, kantoren en hotels, maar dat komt minder vaak voor.”

Bewezen strategie

Over de samenwerking zegt hij: “We zijn verheugd dat we onze samenwerking met MaxCap voor deze schaalbare en duurzame strategie verder kunnen uitbouwen. Financiering van commercieel onroerend goed in Australië heeft zich voor institutionele beleggers bewezen als een investering die aantrekkelijke risico-gecorrigeerde rendementen biedt voor de deelnemers van APG’s pensioenfondsklanten.

Onzekere tijden

Wayne Lasky, Executive Chairman MaxCap, zei: “We zijn erg enthousiast over de versterking van onze relatie met APG, een van de grootste vastgoedbeleggers ter wereld. Kredieten in commercieel onroerend goed blijven in toenemende mate een belangrijke rol spelen in onzekere tijden doordat ze de volatiliteit van de portefeuille verlagen en het rendement verhogen. Daarnaast fungeren deze kredieten als een inflatoir afdekkingsinstrument vanwege de variabele rentestructuur van leningen in Australië.”

APG verhoogt haar investering namens de pensioenfondsklanten ABP, SPW en PPF APG.

APG-beleggers over de laatste ontwikkelingen op de financiële markten

Nu het ergste van de pandemie voorbij lijkt, trekt de westerse economie weer aan. Hogere rentes liggen voor de hand. Betekent dit dat de piek in winstgroei achter ons ligt? En gaan westerse overheden net als China platformbedrijven hard aanpakken? Ook dit kwartaal buigen economen en beleggers van APG zich over trends en ontwikkelingen op de financiële markten. Zij delen hun visie in de Asset Management View.

Lees hier de laatste editie van AM View

Private investeringsfondsen en beleggers lanceren ‘ESG Data Convergence Project’

Een aantal grote private investeringsfondsen en beleggers lanceert een initiatief om op een vergelijkbare manier over de duurzaamheid van private equity-beleggingen te rapporteren. Met het initiatief willen de deelnemende partijen, waaronder APG, de kwaliteit, beschikbaarheid en vergelijkbaarheid van ESG-gegevens vergroten. Uiteindelijk moet dit de duurzaamheid in de private equity-industrie bevorderen.

Het ‘ESG Data Convergence Project’ is de eerste samenwerking tussen private investeringsfondsen en beleggers in deze fondsen om de rapportage over duurzaamheid (‘ESG: environment, social & governance) te standaardiseren. Een aantal grote partijen heeft zich aangesloten bij het initiatief, dat geleid wordt door CalPERS, het grootste pensioenfonds van de Verenigde Staten, en wereldwijde private-investeringsmaatschappij Carlyle. De oprichters, die samen circa € 3,5 biljoen beheren, roepen andere fondsen en beleggers op om zich aan te sluiten. Hoe meer organisaties op een vergelijkbare manier rapporteren, hoe beter de private equity-industrie nuttige gegevens kan verzamelen en duurzaamheid bevorderen.

Een woud aan duurzaamheidsstandaarden

Tot nog toe bestaat er geen algemeen geaccepteerde standaard voor de manier waarop private equity-fondsen over duurzaamheid rapporteren. Dit maakt het voor beleggers in private equity, zoals APG, lastig om de duurzaamheid van fondsen te beoordelen en te vergelijken. Het doel van het ESG Data Convergence Project is om een aantal standaard-duurzaamheidsmaatstaven af te spreken en richtlijnen te bieden voor technische meetvraagstukken, zoals het vaststellen van de CO₂-voetafdruk van beleggingen. Beleggers als APG krijgen hierdoor beter inzicht in de beleggingsrisico’s en -kansen in hun private-equitybeleggingen.

Startpunt

Het initiatief start met zes maatstaven: broeikasgasemissies (scope 1 en 2), hernieuwbare energie, bestuursdiversiteit, werkgerelateerde letsels, nettogroei van het aantal medewerkers en werknemersbetrokkenheid. Later worden meer maatstaven toegevoegd. De gegevens worden samengevoegd tot een anonieme benchmark (vergelijkingsmaatstaf, red.). Beleggers kunnen deze gebruiken om de duurzaamheid van private investeringsfondsen met het gemiddelde van de industrie te vergelijken.

Impuls

Namens haar pensioenfondsen streeft APG al geruime tijd naar transparantie over duurzaamheid in private equity, aldus Peter Branner, Chief Investment Officer bij APG. “We willen toe naar vergelijkbare ESG-prestatiemaatstaven en een brede acceptatie van duurzaamheid als een van de doelstellingen van private equity-beleggingen. Deze samenwerking draagt daaraan bij. APG zal de maatstaven gebruiken in haar gesprekken (engagement) met managers van private investeringsfondsen. Hoewel de ambitie van APG verder gaat dan de zes maatstaven die nu zijn vastgesteld door het ESG Data Convergence Project, zijn we enthousiast over de impuls die we hiermee geven aan duurzaamheid in private equity."

Beleggingsspecialisten APG over trends en ontwikkelingen op de financiële markten

In de VS groeit de economie het snelst, China is over de piek heen en Europa zit nog in de heropeningsfase. De wereldeconomie groeit op verschillende snelheden. Wat doet én deed dat met beleggingen? En wat zegt het over het wereldwijde investeringsklimaat? Ieder kwartaal buigen economen en beleggers van APG zich over trends en ontwikkelingen op de financiële markten. In de Asset Management View delen ze hun visie.

Lees hier de laatste editie van AM View

Een consortium onder leiding van APG heeft een belang van 50 procent genomen in Stockholm Exergi Holding AB. Met bijna tien terawattuur aan geleverde energie per jaar en een omzet van bijna € 700 miljoen, is Stockholm Exergi (700 werknemers) de grootste leverancier van stadsverwarming in Zweden. Het bedrijf geldt als een toonbeeld van duurzaamheid en wil in 2025 zelfs klimaatpositief zijn.

Het consortium bestaat naast APG uit PGGM, Alecta, Keva and AXA Investment Managers. APG verwerft het 20%-belang voor opdrachtgever ABP, die daarmee verder vorm geeft aan haar ambities op het vlak van klimaat en verantwoord beleggen. Het totale belang van 50 procent werd overgenomen van het Finse energieconcern Fortum. De 800.000 afnemers van Stockholm Exergi bevinden zich met name in en rondom Stockholm. De overige 50 procent is in handen van de stad Stockholm.

Uitblinker
Carlo Maddalena, Senior Portfolio Manager bij APG: “De investering in Stockholm Exergi past naadloos in onze infrastructuurstrategie. Met haar sterke duurzaamheidsfocus bevindt het bedrijf zich in de voorhoede van de energietransitie.”

Volgens Maddalena zijn de fundamenten van Stockholm Exergi sterk. “De verwarmingsbehoefte van een land als Zweden is groot, waardoor het verbruik van stadsverwarming per inwoner tot één van de hoogste in Europa hoort. Voor Zweden is stadsverwarming daarom kerninfrastructuur van nationaal belang. Daarnaast levert Stockholm Exergi ook elektriciteit aan het lokale net, wat veel van de huidige capaciteitsproblemen oplost. De transactie bood een unieke kans om een belang in een ​​toonaangevend, omvangrijk nutsbedrijf in Scandinavië te verwerven. Investeringen van deze kwaliteit zijn schaars zijn in deze regio."

Internationaal rolmodel
De duurzaamheidsdoelstellingen van het bedrijf zijn zeer ambitieus: "Stockholm Exergi heeft zichzelf ontwikkeld tot een fossielvrije energieleverancier en wil in 2025 klimaatpositief worden. Daartoe ontwikkelde het al een aantal projecten, die zich nog in een vroeg stadium bevinden. Deze strategie sluit aan bij de ambitie van de stad Stockholm om een ​​internationaal rolmodel te worden op het gebied van duurzaamheid. Stockholm Exergi speelt een belangrijke rol in het realiseren van deze lokale – en nationale – klimaatambities."

Het dealteam van APG dat aan de transactie werkte, bestond uit Carlo Maddalena, Bart Saenen, Jan Jacob van Wulfften Palthe, Marjolaine Lopes en Silvan Koortens.

Lees hier het hele Persbericht.

APG gaat investeren in ruim tachtigduizend hectare FSC-gecertificeerd Chileens productiebos. Hoe kom je tot zo’n belegging? Hoe ziet de markt eruit? En hoe verhoudt bomenkap zich tot duurzaamheid? Zes vragen aan Vittor Cancian, Senior Portfoliomanager Natural Resources bij APG.

 
Waarom belegt APG in bos?
“Voor een belegger met duurzaamheidsambities is bosbouw aantrekkelijk omdat verantwoord beheerde bossen aantoonbaar bijdragen aan het bereiken van de Sustainable Development Goals. Bomen nemen immers CO2 op en FSC-gecertificeerd bos draagt bij aan de biodiversiteit. 

Vanuit rendements- en risicoperspectief gezien is bosbouw voor een pensioenfonds een goede belegging omdat het rendement meegroeit met het algemene prijspeil. Daardoor biedt het een natuurlijke bescherming tegen inflatie. Pensioenfondsen streven ernaar om pensioenen zoveel mogelijk met de inflatie te laten meegroeien. Dan helpt het als het rendement van je beleggingen óók meegroeit met het algemene prijspeil.

Een ander voordeel van bosbouw is dat het spreiding aanbrengt in je totale beleggingsportefeuille. De prijzen bewegen namelijk niet sterk mee met ontwikkelingen op financiële markten, zoals bij aandelen of obligaties. Dus als de aandelenmarkten even wat minder rendement geven, hoeft dat voor bosbouwbeleggingen niet te gelden. Die twee voordelen – diversificatie en bescherming tegen inflatie – gelden overigens ook voor beleggingen in landbouw.

Het mooie van bosbouw is ook dat je, afhankelijk van de marktprijs van hout, het besluit om bomen te kappen kunt uitstellen of versnellen. Als in een bepaald jaar de prijs van hout te laag is, kun je wachten op een beter moment om te verkopen. Het voordeel is dat de bomen ondertussen gewoon doorgroeien, waardoor de economische waarde toeneemt. Of je kunt juist eerder verkopen, als de prijs wel goed is.”

Is het niet nóg duurzamer om die bomen te laten staan?

“We beleggen alleen in productiebossen. Dat impliceert dat je op een gegeven moment het besluit neemt om te kappen. Al onze beleggingen in bosbouw worden overigens gemanaged volgens het FSC of een vergelijkbaar keurmerk. Die certificering krijg je alleen als je bossen op een duurzame manier beheert. Dat houdt onder andere de verplichting in om voor iedere boom die je kapt weer een nieuwe boom aan te planten.

Een oudere boom vertegenwoordigt een hogere economische waarde dan een jonge boom. Daarnaast vlakt bij oudere bomen de CO2-opname af doordat ze niet meer zoveel groeien. Vanuit financieel oogpunt maar ook kijkend naar de verminderde CO2-opname heeft het dus zin om deze bomen te kappen en het hout te verkopen. Jonge bomen daarentegen groeien snel en hebben daar CO2 voor nodig. Selectief kappen en weer aanplanten, houdt de longen van de aarde dus juist vitaal. De FSC-certificering vereist ook dat je zorgdraagt voor biodiversiteit en aandacht hebt voor de sociale en economische impact op het gebied waarin je actief bent.”

Houtbouw is in opkomst. Levert dat niet ook een duurzaamheidsbijdrage?

“Als je houtbouw gaat inzetten als alternatief voor beton en cement, levert dat absoluut een duurzaamheidsvoordeel op. De door bomen opgenomen CO2 is dan voor een lange termijn opgeslagen. Het produceren van beton en cement daarentegen zorgt voor relatief veel CO2-uitstoot. Als je dat echt in de prijs zou meenemen, zou er een financieel gunstiger businesscase voor houtbouw ontstaan.

Je ziet wel een ontwikkeling om meer met hout te gaan bouwen. In 2019 is in Noorwegen het hoogste houten gebouw ter wereld geopend (de Mjøstårnet in Brumunddal telt 18 verdiepingen en is 85,4 meter hoog, red.). In Amsterdam Oost is Hotel Jakarta een goed voorbeeld. Vanaf 2025 moet in Amsterdam één op de vijf nieuwe huizen van hout gemaakt zijn. Maar de bouwsector is best conservatief. De transitie naar meer hout en minder beton zal niet van de ene op de andere dag plaatsvinden.”

Om wat voor hout gaat het precies en waar belegt APG zoal?

“Bij onze bosbouwbeleggingen gaat het meestal om twee boomsoorten: zachthout – zoals Radiata Pine in Chili, Australië en Nieuw Zeeland en Douglas Fir in de Verenigde Staten – en hardhout. Bij die laatste gaat het om bijvoorbeeld Eucalyptus maar ook om soorten als Black Cherry en Amerikaans eikenhout voor de meubelindustrie. Zachthout wordt voornamelijk in de bouw gebruikt. Eucalyptushout wordt ook in de pulp & paper industrie gebruikt.”

Gaan er meer beleggingen zoals in Chili volgen?

“Dat is wel onze verwachting. We bewegen nu naar een strategie waarin we de huidige 1,8 miljard euro in bosbouw en landbouw de komende jaren willen uitbreiden naar 3-5 miljard euro. De rest van de Natural Resources portfolio zal de komende tijd op een verantwoorde wijze worden afgebouwd.

Om dit soort beleggingen te vinden, hebben we ons team verdubbeld. Die nieuwe mensen hebben Hong Kong of New York als standplaats. Het is belangrijk dat ze dicht bij de markt zitten. Ze moeten de lokale dynamiek voelen en hun eigen lokale netwerk hebben. Dat is niet alleen belangrijk voor het selecteren van de juiste beleggingen, ook het managen van zo’n belegging gaat beter als je in de buurt zit. Door COVID-19 is dat nu wat lastiger, maar normaal gesproken gaan we ook altijd ter plekke kijken als we een belegging zoals in Chili op het oog hebben. We willen de organisatie zien, het management en alle andere aspecten die je wilt beoordelen om te zien wat voor vlees je in de kuip hebt.”

Een van APG’s mede-investeerders in het Chileense bos gaf aan bijna tien jaar op zoek te zijn geweest naar een veelbelovende belegging van deze grootte. Is er voldoende bosbouw te vinden die aan jullie eisen voldoet, om die miljarden extra te kunnen investeren?

“Ja, maar de mogelijkheden om in bosbouw te beleggen en de toegang tot de markt verschillen van land tot land. Australië en Nieuw-Zeeland bijvoorbeeld hebben een goed ontwikkelde bosbouwsector, met voldoende omvang. Die markten zijn voor een belegger goed toegankelijk en bieden genoeg mogelijkheden. In andere landen is het wat lastiger omdat de markten daar nog niet zo ontwikkeld zijn. In dat soort landen moet je vaak nog proactiever zijn en een bepaalde structuur creëren om in bosbouw te kunnen beleggen. Onze investering in Chili is daar een goed voorbeeld van. Samen met twee andere partijen hebben we een joint venture opgericht, die dit productiebos heeft overgenomen van Arauco.

Ook Chili heeft een goed ontwikkelde bosbouwsector. Maar die is voornamelijk in handen van een paar grote bedrijven die houtproducten leveren aan de bouwindustrie – bijvoorbeeld MDF of OSB (beide van resthout geperste producten, red.). Om verzekerd te zijn van voldoende hout voor hun productie, willen ze ook eigenaar zijn van de bossen. Dus die verkopen niet zomaar. Arauco is één van die bedrijven. Nu doet zich echter de situatie voor dat deze ondernemingen kapitaal nodig hebben om verder te investeren in nieuwe productiefaciliteiten. Om daar aan te komen, verkopen ze een deel van hun bossen aan grote institutionele beleggers – vaak met de verplichting om jaarlijks een bepaald deel van het hout aan hen te leveren. Uiteraard tegen de dan geldende marktprijs. Een mooie kans dus. De omvang – deze joint venture wordt de op twee na grootste houtproducent van Chili – en de kwaliteit van de FSC-bossen die Arauco op de markt bracht, zijn bijzonder. Dus de competitie voor deze transactie was groot. APG is al in 2007 begonnen met beleggen in bosbouw dus we zijn inmiddels ervaren in deze sector. Dat geldt ook voor onze partners. We konden daardoor vrij snel een sterk consortium vormen en het ijzer smeden toen het heet was.”

De joint venture waarmee APG in Australische nieuwbouwappartementen voor de verhuur in grote steden investeert, kan van start. APG is founding investor voor GAMV I (Greystar Australia Multifamily Venture I) en deed al een toezegging van omgerekend 214 miljoen euro. Nu ook de Canadese investeerder Ivanhoé Cambridge en het Finse Ilmarinen zijn toegetreden, kan de joint venture tot 840 miljoen euro (AUD 1,3 miljard) investeren. Daarmee wordt het de grootste investeerder in deze categorie onroerend goed in Australië.

GAMV I richt zich met zijn investeringen specifiek op de Australische build-to-rent sector (BTR). Dit zijn nieuwbouwappartementen in de centra van wereldsteden, specifiek ontwikkeld voor de verhuur en voorzien van faciliteiten als een gezamenlijke ‘lounge’, een zone om te werken en een fitnessruimte. De joint venture gaat de eerste twee projecten realiseren in het centrum van Melbourne. De bouw daarvan gaat in 2021 van start en omvat zo’n 13.000 huurappartementen. Op termijn zal er in soortgelijke appartementen in Sidney geïnvesteerd worden. De joint venture zou uiteindelijk goed kunnen zijn voor ongeveer 5.000 woningen.

Centra van wereldsteden
Graeme Torre, managing director van APG Asset Management Asia, legt uit waarom deze markt zo aantrekkelijk is om in te investeren: “Dit type woningen is al heel goed ingeburgerd in de centra van wereldsteden buiten Azië. In de Verenigde Staten maken BTR-woningen bijvoorbeeld 11 procent van de totale woningvoorraad uit. In Australië is dat nog maar 1 procent. APG belegt al langer in de BTR-sector, op verschillende markten. De afgelopen jaren zijn steeds meer institutionele beleggers actief geworden in deze markt. In het Verenigd Koninkrijk groeide de sector in de vijf jaren tot 2019 bijvoorbeeld met 28 miljard euro. APG heeft profijt gehad van die stijging in populariteit. In Azië verwachten we een vergelijkbare ontwikkeling. Daarom financieren we de sector via partnerschappen in China, Japan en Australië, en investeringen in het operationele platform voor Greystar in Azië.

We denken dat het simpelweg een kwestie van tijd is voordat de build-to-rent woningsector voet aan de grond krijgt in alle belangrijke Aziatisch-Pacifische markten. Voor ons is het dan ook niet verrassend dat ook grote investeerders als Ivanhoé Cambridge net als APG in deze sector in Australië investeren.”

Niet alleen economisch

De aantrekkelijkheid van de BRT-sector is voor APG niet alleen economisch van aard. Torre: ‘Als we de kans willen maken de klimaatdoelstellingen te halen, zijn verdere verstedelijking en meer woonmogelijkheden belangrijke vereisten. De ‘Build to rent' sector kan daarin een belangrijke rol spelen. Dit is een van de redenen waarom we actief sturen op uitbreiding van onze investeringen in deze sector.”

Ronald Wuijster over beleggen in tijden van corona       

Hoe ga je als langetermijnbelegger om met de kortetermijnontwikkelingen binnen een snel veranderende wereld, als gevolg van Covid-19? Hoe laat je je niet te veel afleiden door de waan van de dag? Ondernemend beleggen in real assets is the name of the game, aldus APG’s Ronald Wuijster, lid raad van bestuur, verantwoordelijk voor Asset Management. Directe beleggingen dus, zonder tussenkomst van financiële markten. Wuijster sprak er over tijdens de World Pension Summit, die online plaatsvindt van 19-23 oktober.  

Een institutionele belegger als APG belegt voor de lange termijn. Logisch, want de financiële verplichtingen van een pensioenfonds lopen tot ver in de toekomst door. Dat heeft als voordeel dat je de tijd hebt om een belegging tot volle wasdom te laten komen, als het nodig is. Het rendement hoeft er niet van vandaag op morgen uitgehaald te worden. Dat wil echter niet zeggen dat je alle ontwikkelingen op de korte termijn zomaar kunt negeren. Zeker niet als het extreme ontwikkelingen zijn, zoals nu met Covid-19.

Flinke knauw
Of het nou om staatsobligaties, aandelen, onroerend goed of private equity gaat, de verwachte rendementen van nu zijn ten opzichte van 2012 allemaal met zo’n 2-3 procent gedaald. Wuijster: “Dat klinkt misschien als een bescheiden krimp, maar over een jarenlange periode betekent het een flinke knauw voor het belegd vermogen. Als je gaat kijken naar de oorzaken van die rendementsafname in de afgelopen jaren, komen ruwweg vier factoren naar voren. Een lage productiviteitsgroei bij bedrijven en toenemende schulden van overheden, bedrijven en huishoudens. Dat zijn de eerste twee. In de afgelopen vijf jaar hebben centrale banken bovendien – om de economie te stimuleren – een intensief monetair beleid gevoerd door in hoog tempo staatsschuld op te kopen. En de steeds intensiever geworden zoektocht naar beleggingen die wél nog wat rendement genereren, heeft de verwachte rendementen van andere assets óók onder druk gezet.”

Let wel, dit was de situatie tot maart 2020. Want de uitbraak van de corona-pandemie had nog eens een versnellend effect op alle vier genoemde trends. Met andere woorden, de verwachte beleggingsrendementen namen daardoor nóg verder af.

Mondmaskers en geneesmiddelen
Tegelijkertijd brengt Covid-19 een aantal trends met zich mee waarop je als institutionele belegger kunt inspelen, aldus Wuijster. “De neiging tot daadkracht en ingrijpen bij overheden is groter dan de angst om schulden te maken. Daardoor ontstaan mogelijkheden om samen met die overheden te investeren in projecten die gericht zijn op het verzachten van de crisis. Bovendien zijn face to face ontmoetingen in rap tempo afgenomen, wat een flinke impact heeft op de detailhandel, kantorenmarkt en reisgedrag. Dat biedt weer interessante mogelijkheden om in infrastructuur te investeren. Maar het vraagt ook om een heroriëntatie binnen de onroerendgoedportefeuille: sluit die optimaal aan op genoemde ontwikkelingen? Wat we ook zien, is dat zich een ontwikkeling voltrekt waarbij met name cruciale productie – mondmaskers, geneesmiddelen – weer ‘naar huis’ wordt gehaald. Die trend was overigens al vóór Covid-19 ingezet;  de lange value chains tussen bijvoorbeeld China en Europa worden als te kwetsbaar gezien. Zolang het loopt als gepland werkt het goed, maar er hoeft maar één dingetje in de keten mis te gaan, en de gevolgen zijn groot.”

Offshoring
Een andere trend die Ronald aanstipt, is de boost die het werken-op-afstand heeft gekregen door corona. Want als men eenmaal gewend is aan die manier van werken, hoe klein is de stap dan naar off-shoring? “Moet die juridisch analyse nog wel in Amsterdam plaatsvinden, of kan het ook in Delhi? Diensten worden in sneltreinvaart verhandelbaar, wat kan leiden tot een nieuwe globaliseringsgolf”, aldus Wuijster.

Het corona-tijdperk brengt dus zijn eigen investeringsmogelijkheden met zich mee, waarbij je als belegger ook nog serieus rekening moet houden met het gevaar van een dreigende financiële crisis.  

Deur blijft dicht
In een wereld waarin er op financiële markten niet echt meer veilige assets met voldoende verwacht rendement beschikbaar zijn, is ‘ondernemend beleggen’ voor een institutionele belegger the name of the game. Directe beleggingen dus, zonder tussenkomst van financiële markten. En juist daar komen de voordelen om de hoek kijken die een grote belegger als APG heeft. Wuijster: “Door de omvang van het belegd vermogen en kennis van lokale markten is er toegang tot dergelijke real assets, terwijl de deur dicht blijft voor partijen die die schaalgrootte niet hebben. Ook voor de monitoring van dit soort investeringen is die omvang nodig – dit proces is immers veel arbeids- en kennisintensiever dan wanneer je belegt via de beurs.”

Vinger in de pap
Dergelijke beleggingen in real assets bieden de gelegenheid om een flinke vinger in de spreekwoordelijke pap te hebben. “Die sterke governance rights zijn wat ons betreft echt essentieel voor de verdere ontwikkeling van onze real assets beleggingsportfolio. Daarnaast spelen partnerschappen een belangrijke rol, en kostenefficiëntie in het beleggingsproces. Bovendien moeten we in staat zijn om invloed uit te oefenen op de duurzaamheids- en governance-factoren die relevant zijn voor een specifieke belegging”, aldus Wuijster.   

APG, Canada Pension Plan Investment Board (CPP) en ESR hebben een strategische overeenkomst gesloten om een joint venture op te richten met een vermogen van $ 1 miljard. De joint venture gaat beleggen in industriële en logistieke magazijnen in Zuid-Korea. De focus voor ontwikkeling van deze magazijnen ligt op stedelijke regio’s van Seoul en Busan, gebieden met de grootste bevolking en consumentenbestedingen van Zuid-Korea.

De investering en ontwikkeling van een logistiek magazijn in Bucheon, gerealiseerd in 2018, is een voorbeeld van een eerdere samenwerking met ESR. Dit magazijn wordt nu verhuurd aan onder meer Samsung, Chanel en Sisley.

Graeme Torre, Head of Real Estate, APG Asset Management Asia: “Na het succes van onze eerste joint venture met ESR en CPP Investments in de Koreaanse logistiek, zijn we verheugd opnieuw samen te werken met deze partners. Hierdoor kunnen we profiteren van groei en kansen in een sector die zelfs in deze onzekere tijden veerkracht toont. Met beleggingen over de hele wereld zoeken we altijd naar investeringsmogelijkheden waarmee we de lange termijn doelstellingen van rendement en duurzaamheid voor onze pensioenfondsklanten kunnen realiseren. Met gelijkgestemde partners zoals CPP Investments en de lokale uitvoeringsexpertise van ESR, sluit deze nieuwe joint venture naadloos binnen die doelstellingen."

APG, CPP Investments en ESR hebben ingestemd met initiële investeringen van respectievelijk $350, $450 en $200 miljoen. De betrokken partners hebben opties om dit bedrag in de toekomst uit te breiden naar een totale belegging van $2 miljard.

APG doet deze belegging namens pensioenfondsklanten ABP, SPW en ppf APG.

Lees het persbericht hier (in Engels)