Private beleggingen

Een consortium onder leiding van APG heeft een belang van 50 procent genomen in Stockholm Exergi Holding AB. Met bijna tien terawattuur aan geleverde energie per jaar en een omzet van bijna € 700 miljoen, is Stockholm Exergi (700 werknemers) de grootste leverancier van stadsverwarming in Zweden. Het bedrijf geldt als een toonbeeld van duurzaamheid en wil in 2025 zelfs klimaatpositief zijn.

Het consortium bestaat naast APG uit PGGM, Alecta, Keva and AXA Investment Managers. APG verwerft het 20%-belang voor opdrachtgever ABP, die daarmee verder vorm geeft aan haar ambities op het vlak van klimaat en verantwoord beleggen. Het totale belang van 50 procent werd overgenomen van het Finse energieconcern Fortum. De 800.000 afnemers van Stockholm Exergi bevinden zich met name in en rondom Stockholm. De overige 50 procent is in handen van de stad Stockholm.

Uitblinker
Carlo Maddalena, Senior Portfolio Manager bij APG: “De investering in Stockholm Exergi past naadloos in onze infrastructuurstrategie. Met haar sterke duurzaamheidsfocus bevindt het bedrijf zich in de voorhoede van de energietransitie.”

Volgens Maddalena zijn de fundamenten van Stockholm Exergi sterk. “De verwarmingsbehoefte van een land als Zweden is groot, waardoor het verbruik van stadsverwarming per inwoner tot één van de hoogste in Europa hoort. Voor Zweden is stadsverwarming daarom kerninfrastructuur van nationaal belang. Daarnaast levert Stockholm Exergi ook elektriciteit aan het lokale net, wat veel van de huidige capaciteitsproblemen oplost. De transactie bood een unieke kans om een belang in een ​​toonaangevend, omvangrijk nutsbedrijf in Scandinavië te verwerven. Investeringen van deze kwaliteit zijn schaars zijn in deze regio."

Internationaal rolmodel
De duurzaamheidsdoelstellingen van het bedrijf zijn zeer ambitieus: "Stockholm Exergi heeft zichzelf ontwikkeld tot een fossielvrije energieleverancier en wil in 2025 klimaatpositief worden. Daartoe ontwikkelde het al een aantal projecten, die zich nog in een vroeg stadium bevinden. Deze strategie sluit aan bij de ambitie van de stad Stockholm om een ​​internationaal rolmodel te worden op het gebied van duurzaamheid. Stockholm Exergi speelt een belangrijke rol in het realiseren van deze lokale – en nationale – klimaatambities."

Het dealteam van APG dat aan de transactie werkte, bestond uit Carlo Maddalena, Bart Saenen, Jan Jacob van Wulfften Palthe, Marjolaine Lopes en Silvan Koortens.

Lees hier het hele Persbericht.

APG gaat investeren in ruim tachtigduizend hectare FSC-gecertificeerd Chileens productiebos. Hoe kom je tot zo’n belegging? Hoe ziet de markt eruit? En hoe verhoudt bomenkap zich tot duurzaamheid? Zes vragen aan Vittor Cancian, Senior Portfoliomanager Natural Resources bij APG.

 
Waarom belegt APG in bos?
“Voor een belegger met duurzaamheidsambities is bosbouw aantrekkelijk omdat verantwoord beheerde bossen aantoonbaar bijdragen aan het bereiken van de Sustainable Development Goals. Bomen nemen immers CO2 op en FSC-gecertificeerd bos draagt bij aan de biodiversiteit. 

Vanuit rendements- en risicoperspectief gezien is bosbouw voor een pensioenfonds een goede belegging omdat het rendement meegroeit met het algemene prijspeil. Daardoor biedt het een natuurlijke bescherming tegen inflatie. Pensioenfondsen streven ernaar om pensioenen zoveel mogelijk met de inflatie te laten meegroeien. Dan helpt het als het rendement van je beleggingen óók meegroeit met het algemene prijspeil.

Een ander voordeel van bosbouw is dat het spreiding aanbrengt in je totale beleggingsportefeuille. De prijzen bewegen namelijk niet sterk mee met ontwikkelingen op financiële markten, zoals bij aandelen of obligaties. Dus als de aandelenmarkten even wat minder rendement geven, hoeft dat voor bosbouwbeleggingen niet te gelden. Die twee voordelen – diversificatie en bescherming tegen inflatie – gelden overigens ook voor beleggingen in landbouw.

Het mooie van bosbouw is ook dat je, afhankelijk van de marktprijs van hout, het besluit om bomen te kappen kunt uitstellen of versnellen. Als in een bepaald jaar de prijs van hout te laag is, kun je wachten op een beter moment om te verkopen. Het voordeel is dat de bomen ondertussen gewoon doorgroeien, waardoor de economische waarde toeneemt. Of je kunt juist eerder verkopen, als de prijs wel goed is.”

Is het niet nóg duurzamer om die bomen te laten staan?

“We beleggen alleen in productiebossen. Dat impliceert dat je op een gegeven moment het besluit neemt om te kappen. Al onze beleggingen in bosbouw worden overigens gemanaged volgens het FSC of een vergelijkbaar keurmerk. Die certificering krijg je alleen als je bossen op een duurzame manier beheert. Dat houdt onder andere de verplichting in om voor iedere boom die je kapt weer een nieuwe boom aan te planten.

Een oudere boom vertegenwoordigt een hogere economische waarde dan een jonge boom. Daarnaast vlakt bij oudere bomen de CO2-opname af doordat ze niet meer zoveel groeien. Vanuit financieel oogpunt maar ook kijkend naar de verminderde CO2-opname heeft het dus zin om deze bomen te kappen en het hout te verkopen. Jonge bomen daarentegen groeien snel en hebben daar CO2 voor nodig. Selectief kappen en weer aanplanten, houdt de longen van de aarde dus juist vitaal. De FSC-certificering vereist ook dat je zorgdraagt voor biodiversiteit en aandacht hebt voor de sociale en economische impact op het gebied waarin je actief bent.”

Houtbouw is in opkomst. Levert dat niet ook een duurzaamheidsbijdrage?

“Als je houtbouw gaat inzetten als alternatief voor beton en cement, levert dat absoluut een duurzaamheidsvoordeel op. De door bomen opgenomen CO2 is dan voor een lange termijn opgeslagen. Het produceren van beton en cement daarentegen zorgt voor relatief veel CO2-uitstoot. Als je dat echt in de prijs zou meenemen, zou er een financieel gunstiger businesscase voor houtbouw ontstaan.

Je ziet wel een ontwikkeling om meer met hout te gaan bouwen. In 2019 is in Noorwegen het hoogste houten gebouw ter wereld geopend (de Mjøstårnet in Brumunddal telt 18 verdiepingen en is 85,4 meter hoog, red.). In Amsterdam Oost is Hotel Jakarta een goed voorbeeld. Vanaf 2025 moet in Amsterdam één op de vijf nieuwe huizen van hout gemaakt zijn. Maar de bouwsector is best conservatief. De transitie naar meer hout en minder beton zal niet van de ene op de andere dag plaatsvinden.”

Om wat voor hout gaat het precies en waar belegt APG zoal?

“Bij onze bosbouwbeleggingen gaat het meestal om twee boomsoorten: zachthout – zoals Radiata Pine in Chili, Australië en Nieuw Zeeland en Douglas Fir in de Verenigde Staten – en hardhout. Bij die laatste gaat het om bijvoorbeeld Eucalyptus maar ook om soorten als Black Cherry en Amerikaans eikenhout voor de meubelindustrie. Zachthout wordt voornamelijk in de bouw gebruikt. Eucalyptushout wordt ook in de pulp & paper industrie gebruikt.”

Gaan er meer beleggingen zoals in Chili volgen?

“Dat is wel onze verwachting. We bewegen nu naar een strategie waarin we de huidige 1,8 miljard euro in bosbouw en landbouw de komende jaren willen uitbreiden naar 3-5 miljard euro. De rest van de Natural Resources portfolio zal de komende tijd op een verantwoorde wijze worden afgebouwd.

Om dit soort beleggingen te vinden, hebben we ons team verdubbeld. Die nieuwe mensen hebben Hong Kong of New York als standplaats. Het is belangrijk dat ze dicht bij de markt zitten. Ze moeten de lokale dynamiek voelen en hun eigen lokale netwerk hebben. Dat is niet alleen belangrijk voor het selecteren van de juiste beleggingen, ook het managen van zo’n belegging gaat beter als je in de buurt zit. Door COVID-19 is dat nu wat lastiger, maar normaal gesproken gaan we ook altijd ter plekke kijken als we een belegging zoals in Chili op het oog hebben. We willen de organisatie zien, het management en alle andere aspecten die je wilt beoordelen om te zien wat voor vlees je in de kuip hebt.”

Een van APG’s mede-investeerders in het Chileense bos gaf aan bijna tien jaar op zoek te zijn geweest naar een veelbelovende belegging van deze grootte. Is er voldoende bosbouw te vinden die aan jullie eisen voldoet, om die miljarden extra te kunnen investeren?

“Ja, maar de mogelijkheden om in bosbouw te beleggen en de toegang tot de markt verschillen van land tot land. Australië en Nieuw-Zeeland bijvoorbeeld hebben een goed ontwikkelde bosbouwsector, met voldoende omvang. Die markten zijn voor een belegger goed toegankelijk en bieden genoeg mogelijkheden. In andere landen is het wat lastiger omdat de markten daar nog niet zo ontwikkeld zijn. In dat soort landen moet je vaak nog proactiever zijn en een bepaalde structuur creëren om in bosbouw te kunnen beleggen. Onze investering in Chili is daar een goed voorbeeld van. Samen met twee andere partijen hebben we een joint venture opgericht, die dit productiebos heeft overgenomen van Arauco.

Ook Chili heeft een goed ontwikkelde bosbouwsector. Maar die is voornamelijk in handen van een paar grote bedrijven die houtproducten leveren aan de bouwindustrie – bijvoorbeeld MDF of OSB (beide van resthout geperste producten, red.). Om verzekerd te zijn van voldoende hout voor hun productie, willen ze ook eigenaar zijn van de bossen. Dus die verkopen niet zomaar. Arauco is één van die bedrijven. Nu doet zich echter de situatie voor dat deze ondernemingen kapitaal nodig hebben om verder te investeren in nieuwe productiefaciliteiten. Om daar aan te komen, verkopen ze een deel van hun bossen aan grote institutionele beleggers – vaak met de verplichting om jaarlijks een bepaald deel van het hout aan hen te leveren. Uiteraard tegen de dan geldende marktprijs. Een mooie kans dus. De omvang – deze joint venture wordt de op twee na grootste houtproducent van Chili – en de kwaliteit van de FSC-bossen die Arauco op de markt bracht, zijn bijzonder. Dus de competitie voor deze transactie was groot. APG is al in 2007 begonnen met beleggen in bosbouw dus we zijn inmiddels ervaren in deze sector. Dat geldt ook voor onze partners. We konden daardoor vrij snel een sterk consortium vormen en het ijzer smeden toen het heet was.”

De joint venture waarmee APG in Australische nieuwbouwappartementen voor de verhuur in grote steden investeert, kan van start. APG is founding investor voor GAMV I (Greystar Australia Multifamily Venture I) en deed al een toezegging van omgerekend 214 miljoen euro. Nu ook de Canadese investeerder Ivanhoé Cambridge en het Finse Ilmarinen zijn toegetreden, kan de joint venture tot 840 miljoen euro (AUD 1,3 miljard) investeren. Daarmee wordt het de grootste investeerder in deze categorie onroerend goed in Australië.

GAMV I richt zich met zijn investeringen specifiek op de Australische build-to-rent sector (BTR). Dit zijn nieuwbouwappartementen in de centra van wereldsteden, specifiek ontwikkeld voor de verhuur en voorzien van faciliteiten als een gezamenlijke ‘lounge’, een zone om te werken en een fitnessruimte. De joint venture gaat de eerste twee projecten realiseren in het centrum van Melbourne. De bouw daarvan gaat in 2021 van start en omvat zo’n 13.000 huurappartementen. Op termijn zal er in soortgelijke appartementen in Sidney geïnvesteerd worden. De joint venture zou uiteindelijk goed kunnen zijn voor ongeveer 5.000 woningen.

Centra van wereldsteden
Graeme Torre, managing director van APG Asset Management Asia, legt uit waarom deze markt zo aantrekkelijk is om in te investeren: “Dit type woningen is al heel goed ingeburgerd in de centra van wereldsteden buiten Azië. In de Verenigde Staten maken BTR-woningen bijvoorbeeld 11 procent van de totale woningvoorraad uit. In Australië is dat nog maar 1 procent. APG belegt al langer in de BTR-sector, op verschillende markten. De afgelopen jaren zijn steeds meer institutionele beleggers actief geworden in deze markt. In het Verenigd Koninkrijk groeide de sector in de vijf jaren tot 2019 bijvoorbeeld met 28 miljard euro. APG heeft profijt gehad van die stijging in populariteit. In Azië verwachten we een vergelijkbare ontwikkeling. Daarom financieren we de sector via partnerschappen in China, Japan en Australië, en investeringen in het operationele platform voor Greystar in Azië.

We denken dat het simpelweg een kwestie van tijd is voordat de build-to-rent woningsector voet aan de grond krijgt in alle belangrijke Aziatisch-Pacifische markten. Voor ons is het dan ook niet verrassend dat ook grote investeerders als Ivanhoé Cambridge net als APG in deze sector in Australië investeren.”

Niet alleen economisch

De aantrekkelijkheid van de BRT-sector is voor APG niet alleen economisch van aard. Torre: ‘Als we de kans willen maken de klimaatdoelstellingen te halen, zijn verdere verstedelijking en meer woonmogelijkheden belangrijke vereisten. De ‘Build to rent' sector kan daarin een belangrijke rol spelen. Dit is een van de redenen waarom we actief sturen op uitbreiding van onze investeringen in deze sector.”

Ronald Wuijster over beleggen in tijden van corona       

Hoe ga je als langetermijnbelegger om met de kortetermijnontwikkelingen binnen een snel veranderende wereld, als gevolg van Covid-19? Hoe laat je je niet te veel afleiden door de waan van de dag? Ondernemend beleggen in real assets is the name of the game, aldus APG’s Ronald Wuijster, lid raad van bestuur, verantwoordelijk voor Asset Management. Directe beleggingen dus, zonder tussenkomst van financiële markten. Wuijster sprak er over tijdens de World Pension Summit, die online plaatsvindt van 19-23 oktober.  

Een institutionele belegger als APG belegt voor de lange termijn. Logisch, want de financiële verplichtingen van een pensioenfonds lopen tot ver in de toekomst door. Dat heeft als voordeel dat je de tijd hebt om een belegging tot volle wasdom te laten komen, als het nodig is. Het rendement hoeft er niet van vandaag op morgen uitgehaald te worden. Dat wil echter niet zeggen dat je alle ontwikkelingen op de korte termijn zomaar kunt negeren. Zeker niet als het extreme ontwikkelingen zijn, zoals nu met Covid-19.

Flinke knauw
Of het nou om staatsobligaties, aandelen, onroerend goed of private equity gaat, de verwachte rendementen van nu zijn ten opzichte van 2012 allemaal met zo’n 2-3 procent gedaald. Wuijster: “Dat klinkt misschien als een bescheiden krimp, maar over een jarenlange periode betekent het een flinke knauw voor het belegd vermogen. Als je gaat kijken naar de oorzaken van die rendementsafname in de afgelopen jaren, komen ruwweg vier factoren naar voren. Een lage productiviteitsgroei bij bedrijven en toenemende schulden van overheden, bedrijven en huishoudens. Dat zijn de eerste twee. In de afgelopen vijf jaar hebben centrale banken bovendien – om de economie te stimuleren – een intensief monetair beleid gevoerd door in hoog tempo staatsschuld op te kopen. En de steeds intensiever geworden zoektocht naar beleggingen die wél nog wat rendement genereren, heeft de verwachte rendementen van andere assets óók onder druk gezet.”

Let wel, dit was de situatie tot maart 2020. Want de uitbraak van de corona-pandemie had nog eens een versnellend effect op alle vier genoemde trends. Met andere woorden, de verwachte beleggingsrendementen namen daardoor nóg verder af.

Mondmaskers en geneesmiddelen
Tegelijkertijd brengt Covid-19 een aantal trends met zich mee waarop je als institutionele belegger kunt inspelen, aldus Wuijster. “De neiging tot daadkracht en ingrijpen bij overheden is groter dan de angst om schulden te maken. Daardoor ontstaan mogelijkheden om samen met die overheden te investeren in projecten die gericht zijn op het verzachten van de crisis. Bovendien zijn face to face ontmoetingen in rap tempo afgenomen, wat een flinke impact heeft op de detailhandel, kantorenmarkt en reisgedrag. Dat biedt weer interessante mogelijkheden om in infrastructuur te investeren. Maar het vraagt ook om een heroriëntatie binnen de onroerendgoedportefeuille: sluit die optimaal aan op genoemde ontwikkelingen? Wat we ook zien, is dat zich een ontwikkeling voltrekt waarbij met name cruciale productie – mondmaskers, geneesmiddelen – weer ‘naar huis’ wordt gehaald. Die trend was overigens al vóór Covid-19 ingezet;  de lange value chains tussen bijvoorbeeld China en Europa worden als te kwetsbaar gezien. Zolang het loopt als gepland werkt het goed, maar er hoeft maar één dingetje in de keten mis te gaan, en de gevolgen zijn groot.”

Offshoring
Een andere trend die Ronald aanstipt, is de boost die het werken-op-afstand heeft gekregen door corona. Want als men eenmaal gewend is aan die manier van werken, hoe klein is de stap dan naar off-shoring? “Moet die juridisch analyse nog wel in Amsterdam plaatsvinden, of kan het ook in Delhi? Diensten worden in sneltreinvaart verhandelbaar, wat kan leiden tot een nieuwe globaliseringsgolf”, aldus Wuijster.

Het corona-tijdperk brengt dus zijn eigen investeringsmogelijkheden met zich mee, waarbij je als belegger ook nog serieus rekening moet houden met het gevaar van een dreigende financiële crisis.  

Deur blijft dicht
In een wereld waarin er op financiële markten niet echt meer veilige assets met voldoende verwacht rendement beschikbaar zijn, is ‘ondernemend beleggen’ voor een institutionele belegger the name of the game. Directe beleggingen dus, zonder tussenkomst van financiële markten. En juist daar komen de voordelen om de hoek kijken die een grote belegger als APG heeft. Wuijster: “Door de omvang van het belegd vermogen en kennis van lokale markten is er toegang tot dergelijke real assets, terwijl de deur dicht blijft voor partijen die die schaalgrootte niet hebben. Ook voor de monitoring van dit soort investeringen is die omvang nodig – dit proces is immers veel arbeids- en kennisintensiever dan wanneer je belegt via de beurs.”

Vinger in de pap
Dergelijke beleggingen in real assets bieden de gelegenheid om een flinke vinger in de spreekwoordelijke pap te hebben. “Die sterke governance rights zijn wat ons betreft echt essentieel voor de verdere ontwikkeling van onze real assets beleggingsportfolio. Daarnaast spelen partnerschappen een belangrijke rol, en kostenefficiëntie in het beleggingsproces. Bovendien moeten we in staat zijn om invloed uit te oefenen op de duurzaamheids- en governance-factoren die relevant zijn voor een specifieke belegging”, aldus Wuijster.   

APG, Canada Pension Plan Investment Board (CPP) en ESR hebben een strategische overeenkomst gesloten om een joint venture op te richten met een vermogen van $ 1 miljard. De joint venture gaat beleggen in industriële en logistieke magazijnen in Zuid-Korea. De focus voor ontwikkeling van deze magazijnen ligt op stedelijke regio’s van Seoul en Busan, gebieden met de grootste bevolking en consumentenbestedingen van Zuid-Korea.

De investering en ontwikkeling van een logistiek magazijn in Bucheon, gerealiseerd in 2018, is een voorbeeld van een eerdere samenwerking met ESR. Dit magazijn wordt nu verhuurd aan onder meer Samsung, Chanel en Sisley.

Graeme Torre, Head of Real Estate, APG Asset Management Asia: “Na het succes van onze eerste joint venture met ESR en CPP Investments in de Koreaanse logistiek, zijn we verheugd opnieuw samen te werken met deze partners. Hierdoor kunnen we profiteren van groei en kansen in een sector die zelfs in deze onzekere tijden veerkracht toont. Met beleggingen over de hele wereld zoeken we altijd naar investeringsmogelijkheden waarmee we de lange termijn doelstellingen van rendement en duurzaamheid voor onze pensioenfondsklanten kunnen realiseren. Met gelijkgestemde partners zoals CPP Investments en de lokale uitvoeringsexpertise van ESR, sluit deze nieuwe joint venture naadloos binnen die doelstellingen."

APG, CPP Investments en ESR hebben ingestemd met initiële investeringen van respectievelijk $350, $450 en $200 miljoen. De betrokken partners hebben opties om dit bedrag in de toekomst uit te breiden naar een totale belegging van $2 miljard.

APG doet deze belegging namens pensioenfondsklanten ABP, SPW en ppf APG.

Lees het persbericht hier (in Engels)