Woningcorporaties hebben miljarden nodig om hun bestaande huurwoningen te verduurzamen en nieuwe woningen bij te bouwen. Via veilingsite LIST Amsterdam kunnen ze nu heel makkelijk en snel geld lenen. APG Asset Management is mede-initiator van dit volledig digitale leenplatform. “Met vijftig afgesloten leningen ter waarde van een half miljard euro is dit inmiddels een groot succes.”
Hoe vind je een betaalbare huurwoning, als je een bescheiden inkomen hebt en een koophuis wel kunt vergeten? Dat wordt in Nederland steeds moeilijker. Huurders moeten vaak jaren wachten voordat ze een woning krijgen. Daarom willen de woningcorporaties er jaarlijks zo’n 34.000 sociale huurwoningen bijbouwen; het dubbele van wat ze de laatste jaren hebben laten bouwen. Daarbij neemt de druk op corporaties toe om hun (ruim twee miljoen) bestaande woningen te verduurzamen, want in 2050 moeten alle corporatiewoningen CO2-neutraal zijn.
Nieuwe financieringsbron
Dat kan maar één ding betekenen: de 300 woningcorporaties die Nederland telt, hebben de komende jaren vele miljarden nodig. Hoe komen ze aan dat geld? Huurverhogingen bieden weinig soelaas, omdat de huren in de sociale huursector zijn begrensd. De corporaties lenen in praktijk nu vooral geld bij twee sectorbanken, de Nederlandse Waterschapsbank (NWB) en de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). “Daar is met het platform LIST Amsterdam een derde financieringsbron bijgekomen. Via deze online marktplaats kunnen corporaties heel makkelijk en efficiënt een lening aanvragen, de aanbiedingen van institutionele beleggers met elkaar vergelijken en de voor hen meest gunstige lening afsluiten,” zegt Hans van Westrienen, senior portefeuillemanager van APG Asset Management.
Inspelen op trend platformisering
Hij vertelt dat APG een paar jaar geleden werd benaderd door de Amsterdamse ondernemers Adriaan Hendriksen en Erik Wilders. “Zij zagen kansen voor een online leningenplatform waar woningcorporaties voor hun financieringsbehoefte direct contact konden leggen met institutionele beleggers. Zonder allerlei tussenschakels, zoals brokers; dat scheelt meteen flink in de kosten. Wij vonden dat een uitstekend idee en hebben hen geholpen met het opzetten van dit platform.” LIST Amsterdam speelt daarmee in op de trend van platformisering: we zijn immers gewend geraakt aan online platforms om eten te bestellen, een taxi of overnachting te regelen of een klusser in te huren. Geld uitlenen via crowdfunding-platforms als Geldvoorelkaar, Kickstarter en Voordekunst kennen we ook al jaren, maar een platform voor omvangrijke, langetermijnleningen is nieuw, constateert Van Westrienen: “Het werkt simpel, de woningcorporatie zet zijn geldvraag via LIST Amsterdam direct uit bij institutionele beleggers. Gewone banken komen er niet aan te pas.” Had APG niet zelf dit platform willen oprichten? “Nee, in dit geval geldt: schoenmaker, blijf bij je leest. Aan het opzetten van zo’n online veilingsite kleven bovendien strikte voorwaarden, vanuit wet- en regelgeving.”
Meer concurrentie, lagere rente
Het platform voorziet duidelijk in een behoefte: na twee jaar zijn er zo’n vijftig leningen via LIST Amsterdam verhandeld, met een totale waarde van een half miljard euro. Waarom doet APG hieraan mee? Van Westrienen: “Wij doen deze beleggingen graag via dit platform omdat onze klanten, de pensioenfondsen ABP, bpfBOUW, SPW en PPF APG, niet alleen langlopende leningen met een stabiel en betrouwbaar rendement willen verstrekken, maar ook willen bijdragen aan een oplossing van het woningtekort en aan de noodzakelijke verduurzaming van woningen. Bovendien willen ze waar mogelijk meer in Nederland beleggen.” Uit de hoek van de woningcorporaties heeft Van Westrienen veel lovende reacties gehad. “Ze kunnen nu kiezen uit meer financiers. En omdat er meer concurrentie is gekomen, betalen de woningcorporaties een wat lagere rente dan voorheen.”
Rendement, risico, kosten en duurzaamheid
APG gaat in haar beleggingen doorgaans uit van vier criteria, vertelt Van Westrienen: “Het risico, het rendement, de kosten en het duurzame, sociale karakter van de investering. Aan dat laatste criterium voldoen we - door te beleggen via LIST Amsterdam - zeker, gezien de wens van corporaties om met deze leningen meer huurwoningen bij te bouwen en bestaande woningen energiezuiniger te maken.”
Wat het risico betreft; de Nederlandse Staat waarborgt dit type langetermijnleningen aan woningcorporaties. Dat gebeurt via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), een constructie die voor institutionele beleggers als APG interessant is. “Vanwege die waarborg is het risico voor ons laag. De rente van deze leningen ligt iets hoger dan op Nederlandse staatsobligaties, zo kunnen we per saldo tegen een vergelijkbaar risico een iets hoger rendement realiseren. Tegelijk is dat rendement op deze risico-arme leningen relatief gering, waardoor ze voor de gewone grootbanken minder aantrekkelijk zijn. Maar dat lage rendement is geen probleem, ook omdat we, door te beleggen via LIST Amsterdam, op de andere drie criteria zo goed scoren.” En het vierde criterium, de kosten? “Die zijn relatief laag, omdat het hele veilingproces geautomatiseerd en zeer efficiënt verloopt.”
Eenvoudig digitaal veilingsysteem
Die automatisering zit ’m deels in vergaande standaardisatie, schetst Van Westrienen. Normaliter kun je in dit soort grote leningen allerlei opties-op-maat verwerken. Denk aan de mogelijkheid van vervroegde aflossing, een variabele rente tijdens de looptijd, of een annuïtaire structuur. Bij de leningen via LIST Amsterdam heb je alleen te maken met een template waarop je de looptijd, het te lenen bedrag en het rentepercentage kunt invullen. Dat is heel overzichtelijk.” Het systeem werkt verrassend eenvoudig: om elf uur in de ochtend, op vaste dagen in de week, krijgen beleggers een template te zien waarop corporatie X heeft aangegeven hoeveel miljoen euro ze willen lenen. Geïnteresseerde beleggers vullen dan het rentepercentage in dat ze voor die lening willen hebben. De corporatie krijgt vervolgens vijf minuten de tijd om aan te vinken welke rente ze prefereren, en daarmee automatisch met welke belegger ze in zee gaan. En dan is de deal rond. “Wij hebben dus geen contact met de desbetreffende woningcorporatie. Vroeger verwerkten we dit soort beleggingen handmatig in onze administratie. Mijn collega’s van Trade Processing hebben, samen met ons Integration team, ervoor gezorgd dat alles digitaal en gestandaardiseerd loopt. Zelfs het zetten van de vereiste handtekeningen door alle partijen gaat nu elektronisch, via AdobeSign. Zeker nu vrijwel iedereen vanuit huis werkt, is dat superhandig. Deze digitalisering zorgt voor minder fouten, meer snelheid en lagere kosten. Goed nieuws voor de woningcorporaties én voor onze klanten en hun deelnemers, waar we voor beleggen.”
“LIST Amsterdam is heel goed nieuws”
Woningcorporatie De Alliantie was de eerste die in 2019 een lening afsloot via LIST Amsterdam. Jan Michiel Aeilkema, treasurer bij De Alliantie, zei hierover begin dit jaar op de website van ABP: “Het is onze missie om voor voldoende sociale huurwoningen te zorgen. In ons geval bestaat negentig procent van ons bestand uit woningen waarvan de huren begrensd zijn. Die huren kunnen we niet zomaar verhogen om bijvoorbeeld de verduurzaming te bekostigen.”
“We proberen zo goedkoop mogelijk geld te lenen, tegen een zo laag mogelijke rente. Omdat we via LIST Amsterdam geen brokers nodig hebben en veel processen in hoge mate geautomatiseerd zijn, hebben we op deze manier ook minder onkosten bij het aantrekken van financiering. En bevallen de aanbiedingen die we op het platform krijgen niet, dan kunnen we altijd nog de sectorbanken benaderen.”
Wat vindt Aeilkema van LIST Amsterdam? “Voor woningcorporaties, de sociale woningbouwmarkt en de grote groep mensen die hierop zijn aangewezen, is dit heel goed nieuws. De goedkopere leningen en lagere kosten zorgen ervoor dat we woningen betaalbaar kunnen houden en verder kunnen verduurzamen. Het is dus een erg goede zaak voor Nederland.”