Actuele kwesties op het gebied van economie, (verantwoord) beleggen, pensioen en inkomen: iedere week geeft een expert van APG een helder antwoord op de vraag van de week. Deze keer: Vincent Fokke, Hoofd Beursgenoteerd Vastgoed Europa, over de vraag of de recente rentestap van de Europese Centrale Bank (ECB) zal leiden tot afkoeling van de Nederlandse huizenmarkt. “De huizenmarkt wordt niet louter gedreven door rationele investeringsbeslissingen. Vaak spelen emotionele overwegingen een grotere rol.”
In een poging de hoge inflatie te drukken, verhoogde de Europese Centrale bank op 21 juli 2022 de depositorente – de rente die banken ontvangen wanneer ze overtollig geld bij de ECB stallen – van -0,5 procent naar 0 procent. Een aanzienlijke stap – in historische zin, aangezien de ECB de rente al meer dan tien jaar niet had laten toenemen, maar ook omdat zo’n aanpassing van 0,5 procentpunt normaliter niet snel in één keer plaatsvindt. En daarmee lijkt het einde van de stijging nog niet in zicht, bleek uit de verwachtingen van de ECB voor de komende maanden.
Verheugen
Leidt die stijgende ECB-rente ook tot hogere hypotheektarieven, zodat de Nederlandse woningmarkt na jarenlange grote prijsstijgingen eindelijk eens wat kan afkoelen? De mensen die daar naar uitkijken, moeten zich volgens Fokke niet te vroeg verheugen. Al is het maar omdat de ECB-rente niet de meest bepalende factor is voor de hoogte van de hypotheekrente.
“Bij een negatieve depositorente hebben de banken een sterke motivatie om 'overtollig' geld uit te zetten. Dat kan enigszins bijdragen aan een hoger aanbod van hypothecaire leningen, met als gevolg een drukkend effect op hypotheekrentes. Echter, uiteindelijk hangen de hypotheekrentes niet zozeer met de ECB-rente samen, maar in grotere mate met langetermijn kapitaalmarktrentes. De rente op staatsobligaties – bijvoorbeeld op Nederlandse staatsobligaties met een looptijd van tien of dertig jaar – is voor de hypotheekmarkt dus een veel belangrijker referentiepunt dan de ECB-rente. Dat verklaart ook waarom we in de afgelopen zeven maanden een sterke opwaartse beweging hebben gezien in de hypotheekrentes. Want vanaf januari tot midden juni zijn de kapitaalmarktrentes sterk gestegen, terwijl de ECB-renteverhoging toen nog moest plaatsvinden.”
Behoorlijk dynamisch
Ná midden juni zijn de kapitaalmarktrentes echter weer flink gedaald. Kunnen we nu dus ook weer lagere hypotheekrentes verwachten? Dat blijkt wat voorbarig.
“Door de huidige geopolitieke situatie en door het teruggedraaide monetair beleid – de ECB heeft de rente verhoogd, maar is sinds juli ook gestopt met het netto bijkopen van obligaties om de economie te stimuleren – zijn die kapitaalmarktrentes momenteel behoorlijk dynamisch. De rente op bijvoorbeeld een Nederlandse staatsobligatie met een looptijd van tien jaar was midden juni opgelopen tot 2,1 procent, terwijl die nu – eind juli – nog maar 1,3 procent is. Door die hoge volatiliteit van de kapitaalmarktrentes zijn banken nog ietwat terughoudend met het aanpassen van hun hypotheektarieven. Het kan immers ook weer snel de andere kant opgaan.”
Ondanks de recente volatiliteit kunnen we echter wel vaststellen dat kapitaalmarktrentes een opwaartse trend hebben ingezet, onder meer gedreven door de sterk opgelopen inflatie, benadrukt Fokke.
“Natuurlijk is het niet uitgesloten dat op kortere termijn de hypotheekrentes ook weer omlaag gaan. Maar als je de kapitaalmarktrentes van nu vergelijkt met die van vijf of zeven jaar geleden, zie je dat het traject van die rentes omhoog loopt, ook al zijn ze de afgelopen weken fors gedaald. In het recente halfjaar zijn de hypotheekrentes meegestegen met deze marktbeweging.”
Emotionele overwegingen
En daarmee komen we uit bij de hamvraag: kan een eventuele voortzetting van die (jaren)lange stijging van de kapitaalmarktrentes ervoor zorgen dat de lucht uit de Nederlandse huizenmarktbubbel loopt? Op basis van economische theorie zou je immers verwachten dat wanneer de financiering duurder wordt, de vraag naar huizen daalt – en dus ook de prijs. Maar bij de woningmarkt ligt het allemaal net wat genuanceerder, zegt Fokke.
“De huizenmarkt wordt niet louter gedreven door rationele investeringsbeslissingen. Mensen die op zoek zijn naar een huis, zien het niet alleen als beleggingsobject. Sterker nog, vaak spelen emotionele overwegingen een grotere rol. Daardoor is het relatief lastig om te voorspellen hoe zo’n markt zich gaat ontwikkelen. Ik denk bijvoorbeeld dat menig analist had verwacht dat de huizenprijzen in de coronaperiode door de toegenomen economische onzekerheid zouden dalen – ze waren immers al flink gestegen. Maar het tegendeel bleek het geval, en dat illustreert het afwijkende karakter van deze markt. Daar komt bij dat de hypotheekrentes weliswaar opgelopen zijn, maar ze zijn nog steeds niet van een schokkend hoog niveau.”
Vrijstaande huizen
Bovendien kun je niet echt spreken van ‘dé huizenmarkt’ en ook dat maakt de relatie tussen de hypotheekrente en de huizenmarkt gecompliceerd.
“De woningmarkt is niet alleen regionaal gefragmenteerd, maar ook qua woningtype. Al die verschillende markten kennen hun eigen dynamiek van vraag en aanbod. En van alle factoren die de richting van de markt bepalen, is die dynamiek de belangrijkste factor. Veel sub-markten vertonen krapte, maar de omvang daarvan varieert. Bijvoorbeeld bij vrijstaande huizen in het hogere segment sluiten vraag en aanbod redelijk op elkaar aan. Daarentegen is de spanning tussen vraag en aanbod in de steden veel groter, als gevolg van de urbanisering.”
Een andere reden waarom een hogere hypotheekrente volgens Fokke niet per definitie leidt tot dalende huizenprijzen, is een aantal ontwikkelingen aan de aanbodkant van de woningmarkt.
Huurstijgingen aan banden
“Ik zie minimaal twee ontwikkelingen die van grote invloed zijn op het woningaanbod. De eerste ontwikkeling is dat veel beleggers zich terugtrekken uit de woningmarkt, als gevolg van de steeds verdergaande regulering in de vrije sector. Er zijn bijvoorbeeld initiatieven genomen om huurstijgingen aan banden te leggen, of als eis te stellen dat een koper van een huis eerst een aantal jaren zelf het huis bewoont, voordat het verhuurd mag worden. De tweede ontwikkeling is de enorme stijging van de bouwkosten. Veel materialen – bijvoorbeeld hout, staal en cement – zijn flink duurder geworden, waardoor er simpelweg minder wordt gebouwd.”
De ECB kan dus beperkt invloed uitoefenen op de hypotheekrente via het aanpassen van de depositorente. Maar het effect daarvan valt in het niet bij het effect dat veranderingen in de kapitaalmarktrentes op de hypotheekrente hebben. Kapitaalmarktrentes zijn ten opzichte van zeven jaar geleden gestegen en meer recent de hypotheekrentes dus ook. Maar ook stijgende hypotheekrentes leiden niet per definitie tot lagere huizenprijzen. Nu de ECB de rente verhoogt, leidt dat dus niet zonder meer tot een afkoeling van de Nederlandse huizenmarkt.