Kan wonen weer betaalbaar worden gemaakt?

Actuele kwesties op het gebied van economie, (verantwoord) beleggen, pensioen en inkomen: iedere week geeft een expert van APG een helder antwoord op de vraag van de week. Deze keer: Hoofd Europees vastgoed Robert-Jan Foortse, over de vraag of wonen weer betaalbaar kan worden gemaakt.

Nieuwbouwhuizen dreigen voor veel mensen onbetaalbaar te worden, zo waarschuwt de Vereniging Eigen Huis (VEH) maandag. Dezelfde dag zegt het kabinet iets te willen doen tegen de flinke huurstijging in de vrije sector. De vraag dient zich aan of wonen weer betaalbaar kan worden gemaakt, en hoe. Daar is volgens Foortse maar één oplossing voor, en dat is woningen bijbouwen. Veel woningen. 

Huurprijzen
“Meer aanbod van woningen is volgens mij het antwoord. Andere maatregelen zijn mogelijk contraproductief. Een voorbeeld van zo’n contraproductieve maatregel is het beperken van de huurstijging. Want als huren niet meer mogen stijgen, waarom zou je dan als belegger nog investeren in Nederlandse woningen? Een gevolg daarvan kan zijn dat grote beleggers hun kapitaal investeren in de woningmarkt van de landen om ons heen, waar veelal een zelfde problematiek geldt als in Nederland. Een deel van de problematiek is immers mede het gevolg van het gevoerde monetaire (en fiscale) beleid van de afgelopen jaren.”

Als het gaat om huurwoningen spelen corporaties ook een rol. “Zij zouden een deel van hun huurwoningen in de vrije sector kunnen afstoten aan institutionele beleggers om zich zo volledig te richten op sociale huurwoningen.” Foortse denkt niet dat de huurprijzen in de vrije sector dan door het dak gaan. “Institutionele beleggers zitten over het algemeen in woningen omdat die een vrij laag beleggingsrisico kennen en daarmee een stabiel deel van hun portefeuille vormen. Beleggingen in woningen hebben een wat lager rendement maar als de huurstijgingen rondom het inflatieniveau liggen, werkt het denk ik goed voor de beleggers. Voor dit jaar hebben de grootste Nederlandse beleggers, in overleg met IVBN en het Ministerie van Binnenlandse Zaken, besloten de huurstijging te beperken tot 3,3%, ondanks de hogere inflatie. Een beperkte huurstijging vermindert ook de concurrentie omdat investeerders met een kortere beleggingshorizon, die de huur in korte tijd zoveel mogelijk willen verhogen, dan niet meer geïnteresseerd zijn. Zo verlaag je de stress op de markt en gaan de prijzen niet door het dak. Lange termijn-beleggers zijn het meest gebaat bij een stabiele, voorspelbare woningmarkt.”

Nieuwbouw
De Nederlandse woningmarkt bestaat nu voor 57 procent uit koopwoningen en voor 43 procent uit huurwoningen. Investeringen voor nieuwe huurwoningen zullen deels vanuit beleggers moeten komen, maar het geld voor koopwoningen zal door de particuliere koper moeten worden opgebracht. “Nieuwbouwwoningen zijn nu 3,5 ton, maar dat is een prijs die volgens VEH weinig mensen meer kunnen betalen. De vraag is hoe we huizen van 2 tot 2,5 ton kunnen bouwen. Die zullen of veel kleiner zijn dan de huidige nieuwbouw, of op plekken staan die minder gewild zijn,” aldus Foortse. In de prijsopbouw van een huis zitten twee grote componenten, die het lastig maken om veel goedkoper te bouwen. “Er zijn de bouw- en materiaalkosten, die door de hoge inflatie met de dag stijgen, en er is de prijs van de bouwgrond. Die wordt vaak door gemeentes berekend. Zij kunnen de bouwgrond moeilijk goedkoper aanbieden, omdat ze dan met een gat in hun begroting zitten en andere projecten niet meer kunnen financieren.”

Vorige maand gaf minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge wel aan dat hij met een zogeheten ‘aanwijzing’ kan ingrijpen bij lagere overheden om extra huizenbouw mogelijk te maken. Tot op heden is zelden gebruikgemaakt van zo’n aanwijzing, en niet zonder reden, meent Foortse. “Dat geldt als een draconische maatregel in Nederland, omdat je de hiërarchie raakt die we in dit land hebben met een landelijke, provinciale en gemeentelijke overheid. Ik begrijp dat het kabinet de oplossing voor dit probleem centraal wil coördineren, maar ik kan me ook voorstellen dat er hier en daar lokale weerstand bestaat tegen nieuwbouwprojecten.”

Tenslotte wordt de nieuwbouw van woningen volgens Foortse niet alleen belemmerd door de sterke stijging van de grond- en materiaalkosten, maar ook door de strenge(re) wet- en regelgeving voor wat betreft verduurzaming. Voorbeelden daarvan zijn isolatie, afkoppeling van gas en uitstoot van CO2 en stikstof. “Dit beperkt de mogelijkheden om nieuwe woningbouwlocaties aan te wijzen en leidt vaak ook tot hogere bouwkosten. Institutionele beleggers hebben ook de opgave om fors te investeren om de bestaande woningportefeuilles te verduurzamen.  Dit laatste draagt overigens wel bij tot lagere energie kosten voor huurders.”

Doorstromen
Aan het begrip ‘betaalbaarheid’ zitten meerdere kanten, legt Foortse uit. “Zo kun je je afvragen voor wie de nieuwbouw betaalbaar moet zijn. Als nieuwe huizen worden gebouwd voor rond de 4,5 ton, kunnen we er in ieder geval voor zorgen dat iedereen die nu in een bestaand huis van 2 à 3 ton woont kan doorstromen naar een nieuwbouwhuis. Daardoor ontstaat er voor starters meer aanbod in het lagere segment. De afgelopen jaren liep het aanbod in het segment van rond de 4,5 ton achter, waardoor mensen niet konden doorgroeien in de woningmarkt. Want als er geen kwalitatief beter nieuwbouwhuis is, waarom zou je dan verhuizen? Traditioneel gaat iemand van een eenpersoons- naar een tweepersoonshuishouden en uiteindelijk naar een gezinswoning. Mensen zoeken in hun volgende woning logischerwijs naar meer ruimte.”

Meer bouwen is op lange termijn de oplossing. Daarbij zijn een aantal aandachtspunten waar volgens Foortse rekening mee moet worden gehouden. Een daarvan is ervoor zorgen dat het kabinet grote beleggers niet afschrikt door de huurstijging te beperken. Wat nieuwbouw betreft moet worden nagedacht voor wie wordt gebouwd: voor doorstromers naar het hogere segment of voor starters. En bij die nieuwbouw zal het voor het kabinet een evenwichtsoefening worden om eventuele lokale weerstand tegen nieuwbouwprojecten weg te nemen. “Op kortere termijn kunnen we onderzoeken of we de bestaande woningvoorraad beter zouden kunnen gebruiken, zoals recent werd gesuggereerd door enkele economen. Dit zou kunnen door samenwonen verder te stimuleren, of in ieder geval niet financieel onaantrekkelijker te maken. Het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt al jaren. Voor de betaalbaarheid van de woningmarkt zou het mooi zijn als die trend gestopt zou kunnen worden. Naast betaalbaarheid kijken institutionele beleggers ook naar toegankelijkheid voor woningen in de grote(re) steden voor zogenaamde ‘key workers’, zoals leraren en medisch personeel. Dit kan door voorrangsregelingen te introduceren.”