Actuele kwesties op het gebied van economie, (duurzaam) beleggen, pensioen en inkomen: iedere week geeft een expert van APG een helder antwoord op de vraag van de week. Deze keer: macro-econoom en senior strateeg Charles Kalshoven, over de vooruitzichten op de Nederlandse huizenmarkt.
De prijzen van koopwoningen blijven maar stijgen. Kan dat wel goed blijven gaan? Kalshoven vermoedt van wel. In het meest waarschijnlijke (basis)scenario zal de huizenmarkt voorlopig niet onderuitgaan, denkt de econoom. De cruciale factor daarin is de rente.
“Begin jaren negentig zagen we nog percentages rond de 10 procent en gemiddeld zat de rente in dat decennium ruim boven de 6 procent. Zover zal hij nu echt niet oplopen. Bovendien verwachten we dat de stijging heel geleidelijk zal gaan, terwijl de inkomens meegroeien met de economie. Maar voorlopig houdt de ECB de rente laag, wat ook doorwerkt in de hypotheekrente. We denken dat het vijf tot tien jaar kan duren voordat de rente een nieuw, wat hoger evenwicht bereikt. Je moet dan niet denken aan de niveaus van de jaren negentig, of de ‘jaren nul’ – toen de rente gemiddeld zo’n 5 procent was. Voor de huizenbezitter is dat een gunstig scenario, want een lage rente maakt alles duurder. Aandelen, obligaties en dus ook huizen.”
Oplawaai
In een ongunstiger maar ook onwaarschijnlijker scenario steekt een nieuwe virusvariant de kop op, met bijbehorende lockdowns. De wereldeconomie krijgt dan weer een oplawaai.
Kalshoven: “In dat scenario zien we een lage rente, maar ook een hoge werkloosheid en veel faillissementen. Banken kunnen dan op de rem gaan staan bij het verstrekken van hypotheken. In dat geval ontstaat een kopersmarkt waarin de huizenprijzen dalen. Van dit scenario zien we nu geen voortekenen. Er is geen signaal dat de huizenmarkt afkoelt.”
Een ander ongunstig scenario ontstaat vreemd genoeg als het economisch té goed gaat. Op de daarbij horende krappe arbeidsmarkt willigen werkgevers nieuwe looneisen eerder in. En dat kan leiden tot een blijvend hoge inflatie. “Centrale banken moeten in dat geval wel de rente verhogen. Lenen wordt dan duurder en daardoor kunnen de huizenprijzen onder druk komen te staan. Dat gebeurt vooral als de rente abrupt stijgt, want dan domineert het negatieve rente-effect het positieve effect van de stijgende inkomens. Maar zo’n loon-prijsspiraal is echt nog ver weg.”
Wie de Nederlandse markt voor koopwoningen wil begrijpen, kan niet om het schaarse huizenaanbod heen. “Dat aanbod is bij ons niet zo flexibel. We leven in een klein land, waarin je – ook door de strenge regels – niet zomaar even bijbouwt. Dus als de vraag stijgt, kan de huizenmarkt daar maar op één manier op reageren en dat is door prijsstijgingen. Er zijn nu weliswaar plannen om 1 miljoen huizen te bouwen voor 2030, maar ik moet het nog zien. In plannen kun je niet wonen.”
Grote zak geld
Nederlanders leggen dus steeds meer geld op tafel voor hun huizen. Over de vraag waar dat geld vandaan komt, hoeft Kalshoven niet lang na te denken. “Sinds begin jaren negentig is de rente flink gedaald en met een gemiddelde van 1,6 procent (cijfer van april – red.) nog steeds historisch laag. Kopers kunnen daardoor meer bieden op een huis, waardoor de prijzen stijgen. Voor degenen die nog geen huis hebben, is het natuurlijk wel ongunstig.”
Naast die lage rente zijn nog meer redenen waarom we met zo’n grote zak geleend geld de huizenmarkt op kunnen. “De leennormen zijn ook soepeler geworden. In de jaren tachtig kon je alleen op het inkomen van de kostwinner een hypotheek krijgen. Daarna mocht je daar ook het inkomen van de parttime werkende partner – meestal de vrouw – bij optellen. En vrouwen zijn ook meer gaan werken, waardoor tweeverdieners hogere hypotheken kunnen krijgen.
Overeind
Het zijn dus met name het blijvend schaarse aanbod en de langdurig lage rente, die de fundamenten vormen onder de Nederlandse huizenmarkt. Tenzij de economie ons onaangenaam verrast, vallen die fundamenten niet zomaar weg. De markt voor koopwoningen zal voorlopig goed overeind blijven.”