Een hypotheekrente die gestaag doorstijgt, een ambitieus plan om 900.000 woningen te bouwen en de verschuiving van ‘bricks’ naar ‘clicks’. De vastgoedmarkt is altijd in beweging. Wat betekent dit voor de portefeuille van een grote vastgoedbelegger als APG? Robert-Jan Foortse, Hoofd Europees vastgoed, over de woningmarkt, verduurzaming en de kritiek op de ‘verdozing’ van het Nederlandse landschap.
In het kort
• Regels voor de woningmarkt die steeds veranderen, vormen een groter probleem voor beleggers dan regulering op zich.
• Het is onmogelijk om de huren van Nederlandse woningen even veel te verhogen als een inflatie van zo’n 10 procent. Voor hotels kan dat wel.
• Vastgoed is een van de grootste CO2-uitstoters. Er zit nog rek in het verder verduurzamen ervan, maar daarvoor zijn wel nieuwe technologieën nodig.
Van bricks naar clicks, oftewel van stenen naar het internet. Dat is een van de meest in het oog springende vastgoedtrends sinds de kredietcrisis van 2008. “Mensen kochten vanaf toen steeds meer online en minder in winkels”, zegt Foortse. “Dat betekent minder omzet voor winkeliers en daarmee minder vermogen om de huur te betalen, wat ten koste gaat van de aantrekkelijkheid van fysieke winkels als investering.” Ook in de Nederlandse woningmarkt volgden de ontwikkelingen elkaar snel op, met kansen én onzekerheid voor investeerders als gevolg.
Momenteel is de woningkrapte in Nederland even groot als net na de Tweede Wereldoorlog. Daarom ontvouwde (de nu demissionaire) minister De Jonge eerder ambitieuze bouwplannen. Betekent dit dat er gouden tijden aankomen voor een woningbelegger als APG?
“We willen namens onze pensioenfondsklanten dolgraag bijdragen aan deze woningopgave. Dus dat we ons de komende jaren meer op Nederland zullen richten, houdt ook in dat we nadrukkelijk naar investeringen in woningen kijken. Maar vergeet niet: we hebben al 2,5 miljard euro geïnvesteerd in Nederlandse huurwoningen in het middenhuursegment. Dat kan nog wel meer worden, maar we kunnen ook investeren in ouderen-, starters- of zorgwoningen. Voor het hoe en wat zitten we nu aan de tekentafel. Dat doen we nadrukkelijk ook met andere partijen in Nederland, om te kijken wat voor hen werkt en wat voor ons, om zowel het financiële als maatschappelijke rendement te behalen waar onze klanten naar op zoek zijn. Door de val van het kabinet is het echter onzeker of de plannen van demissionair minister De Jonge nog doorgang vinden, in hun huidige of aangepaste vorm.”
Het puntenstelsel dat nu voor de sociale huursector geldt, wordt vanaf volgend jaar ook toegepast op woningen met een huur tot 1000 euro. Dat betekent dat de huur van zo’n 300.000 woningen met gemiddeld 190 euro omlaag gaat. Maakt dit investeringen in Nederlandse huurwoningen voor APG minder aantrekkelijk?
“Het reguleren van een woningmarkt hoeft de aantrekkelijkheid niet per definitie te beïnvloeden. Investeerders hebben er wel moeite mee als de regels ieder jaar weer wijzigen. Dat creëert onzekerheid, wat leidt tot een hoger vereist rendement. Wij begrijpen overigens de politieke wens om woningen betaalbaar te houden. Dat is namelijk ook onze wens. In andere landen zien wij echter dat meer regulering doorgaans leidt tot minder nieuwe woningen. En ik denk dat iedereen het met elkaar eens is dat we juist meer nieuwe woningen nodig hebben. De aangepaste regulering kan dus op korte termijn leiden tot het vergroten van de betaalbaarheid, maar leidt op langere termijn tot minder nieuw aanbod, wat weer een prijsopdrijvend effect heeft. Voor APG blijft de Nederlandse woningmarkt op langere termijn even goed een aantrekkelijke markt. Op de kortere termijn is de situatie iets uitdagender als gevolg van de hogere inflatie, hogere rente, hogere bouwkosten en dalende huizenprijzen. Zoals in iedere cyclus zal dit ook kansen opleveren voor ons, en we zijn dan ook nadrukkelijk actief om die kansen te identificeren.”
Nu de coronacrisis alweer een tijdje achter ons ligt, en de tijd van kosteloos verzenden en retourneren ook voorbij lijkt, wordt fysiek winkelen weer populairder. Strookt dat met het beeld dat jij als investeerder hebt?
“Dat zien wij inderdaad ook. De groei van e-commerce ging lang heel hard. Toen corona uitbrak, ging die groei nog harder en dacht iedereen dat het aandeel van e-commerce zo groot zou blijven. Nu de coronacrisis voorbij is, lijkt de groei van online winkelen weer uit te komen op de eerder voorspelde langetermijngroei. De onderliggende trend naar meer e-commerce is er nog steeds, alleen gaat het op dit moment relatief wat beter met de winkelstraat. Mensen hebben twee jaar lang alles op hun computer besteld en kunnen nu weer naar een winkel om het product te voelen of te passen. Dat bewijst dat een winkelcentrum of een binnenstad ook een vorm van vrijetijdsbesteding is. De fysieke winkel is dus niet dood. Maar de consument heeft wel eisen. Die wil het liefst een zo volledig mogelijk aanbod aan merken, de nieuwste collecties en tussendoor ook ergens lekker kunnen eten en drinken.”
Wat voor invloed hebben de huidige economische omstandigheden, denk aan inflatie en oplopende rente, op vastgoed?
“Een deel van de aantrekkelijkheid van vastgoedbeleggingen is dat er een zeker verband bestaat met inflatie: de huren worden namelijk meestal geïndexeerd met enige vorm van inflatie. Op papier werkt dat, maar er bestaat altijd het risico dat de huurder de verhoogde huur niet kan betalen. Daarom zoeken we naar sectoren waar de kans groot is dat huurders geen betaalproblemen krijgen. In de logistieke sector bijvoorbeeld vormt de huur van een pand maar een beperkt deel van de bedrijfskosten. Daar is dus ruimte om de huurverhogingen te dragen. Daarentegen is het onmogelijk om de huren van Nederlandse woningen evenveel te verhogen als een inflatie van zo’n 10 procent. Voor hotels kan dat weer wel. Na de coronacrisis zijn mensen weer massaal gaan reizen en we verwachten dat deze trend ook dit jaar doorzet. Door corona kregen de hotels een grote klap, maar het herstel heeft de vorm van een hele steile ‘V’, terwijl de trend voor andere sectoren meer de vorm van een ‘U’ heeft.”
Hoe energiezuiniger wij onze gebouwen kunnen krijgen, hoe meer wij bijdragen aan een betere wereld
De afgelopen jaren zijn investeringen van APG in logistiek vastgoed, met name distributiecentra, verdubbeld naar 20 procent. Er bestaat in Nederland ook kritiek op de ‘verdozing’ van het landschap. Speelt dat nog mee bij besluiten om wel of niet in distributiecentra te beleggen?
“Daar houden wij zeker rekening mee. Aan het begin van de trend naar meer online winkelen, waren we erg gefocust op investeringen in die nieuwe grote faciliteiten. Daar was toen een tekort aan en die vormden daarom een aantrekkelijke investering. Op een gegeven moment hebben we gezegd dat we met distributiecentra dichter bij de consument wilden komen, want nu zijn de locaties dichtbij de stad schaars. Verder kijken we hoe we op ESG-gebied het beste met deze ‘dozen’ om kunnen gaan, bijvoorbeeld door te kijken hoe duurzaam ze gebouwd zijn. Als belegger ben je er in eerste instantie voor financieel rendement, maar bij alles wat we doen zijn we ook op zoek naar maatschappelijk rendement, oftewel manieren om de wereld beter en groener te maken. Het is zoeken naar de juiste balans tussen het inperken van de mogelijke negatieve impact van distributiecentra en de positieve impact ervan. Daaronder valt ook dat deze centra de nodige werkgelegenheid creëren.”
Duurzaamheid vormt een belangrijke factor bij beleggingen van APG. Op wat voor manieren draagt de vastgoedportefeuille bij aan dit streven?
“Vastgoed is een van de grootste CO2-uitstoters, dus hoe energiezuiniger wij onze gebouwen kunnen krijgen, hoe meer wij bijdragen aan een betere wereld. Concreet betekent dit dat we al onze vastgoedbeleggingen vragen te participeren in GRESB, zodat we kunnen vergelijken wat ze doen op het gebied van duurzaamheid. Daarnaast vragen we de managers van onze beleggingen om alle individuele assets langs een certificeringsstandaard zoals de BREEAM-meetlat te leggen. Dat biedt ons inzicht in data over het energieverbruik van gebouwen. Ten slotte vragen we al onze beleggingen om hun prestaties te meten ten opzichte van de CRREM Global Decarbonisation Pathways. Dit mede door APG opgezette initiatief toont aan in welke mate een gebouw voldoet aan de eisen van het klimaatakkoord van Parijs. Als gebouwen boven de desbetreffende curve komen, gaan we in gesprek met de managers van onze beleggingen om te kijken hoe we ervoor kunnen zorgen dat ook deze beleggingen Paris-proof worden.”
Op een gegeven moment zullen alle maatregelen wel zijn getroffen. In hoeverre zit er nog rek in het verder verduurzamen van vastgoed?
“Voorlopig zit er nog rek in. Al kwam er vorig jaar een rapport uit waarin stond dat we met alle huidige technologie de CO2-reductie met maximaal 50 procent kunnen reduceren. Voor de overige 50 procent moeten de komende twintig jaar nog nieuwe technologieën worden uitgevonden. Daarom investeren we nu al in bedrijven die op zoek zijn naar nieuwe technologieën die meer rek kunnen creëren. Daartoe hebben we recent driemaal een belang genomen in PropTech-fondsen (Property Technology, ofwel vastgoedtechnologie, red.) in onze Europese, Amerikaanse en Aziatische portefeuilles. Deze fondsen zoeken naar bedrijven die met behulp van technologie vastgoed verder willen ontwikkelen en duurzamer maken. Veelbelovende technologieën kunnen we vervolgens introduceren bij onze assets, om zo de portefeuilles van onze klanten verder te verduurzamen. Mede door dit soort initiatieven wordt APG binnen de vastgoedwereld gezien als koploper.”
Sinds 2012 is APG minder in Amerikaans vastgoed gaan beleggen, en meer in Azië. Is dat een gevolg van het feit dat dat continent economisch gezien steeds belangrijker wordt?
“Dat is vooral een momentopname, maar het is wel een feit dat de Aziatische markten de afgelopen jaren meer zijn gegroeid dan die van Europa en Amerika. Het gaat in Azië deels om opkomende, snelgroeiende economieën met een jonge bevolking. Daarbij komt nog dat we in 2008 een kantoor hebben geopend in Hongkong, waardoor we toegang hebben tot de lokale netwerken en vastgoedmarkten. Daardoor zijn wij beter in staat om er te investeren en op de lokale markten afgestemde beslissingen te nemen. We geloven bij APG namelijk dat vastgoed een lokale business is. Maar zoals gezegd hebben onze pensioenfondsklanten ook de nadrukkelijke wens om in Nederlands vastgoed te investeren én daarmee een positieve bijdrage te leveren aan de leefomstandigheden van de deelnemers. Ik denk dan ook dat we ons de komende jaren wat meer op de Nederlandse markt focussen.”