Maakt de Nederlandse winkelstraat een doorstart?

Actuele kwesties op het gebied van economie, (verantwoord) beleggen, pensioen en inkomen: iedere week geeft een expert van APG een helder antwoord op de vraag van de week. Deze keer: Hoofd Europees vastgoed Robert-Jan Foortse, over de toekomst van de Nederlandse winkelstraat. “Gingen mensen er vroeger vooral heen om spullen te kopen, tegenwoordig wil de consument meer.”

In het eerste jaar na de opening trok de Mall of the Netherlands, een winkelcentrum in Leidschendam-Voorburg, 13 miljoen bezoekers, ondanks twee lockdowns. Dat is meer dan verwacht. Grote winkelcentra lijken dus goed te boeren, maar de Nederlandse winkelstraat heeft het daarentegen moeilijk, en dat is al een tijdje zo, zegt Foortse. “Al verschilt het wel of je het hebt over de Kalverstraat in Amsterdam of een winkelstraat in de wat kleinere provincieplaats. De trend van fysieke naar digitale verkopen is al een aantal jaar aan de gang en corona heeft die trend versneld.” Toch ziet Foortse kansen voor de winkelstraat, al is daar wel een transformatie voor nodig.

Versnipperd
Investeren in winkelstraten om ze er weer bovenop te helpen, is nog niet zo makkelijk. “Het probleem met winkelstraten is dat het eigendom ontzettend is versnipperd. Het is dan ook erg lastig om een propositie te creëren voor een winkelstraat omdat er zo veel belanghebbenden en eigenaren zijn. De ene eigenaar wil bijvoorbeeld wel investeren in z’n eigen pand maar niet in de infrastructuur, terwijl een ander helemaal niet wil investeren. Door die versnippering koos APG er bijvoorbeeld zo’n vijftien jaar geleden voor om vooral in winkelcentra en outlets te investeren, zoals bijvoorbeeld Batavia Stad Fashion Outlet. Dat is eigenlijk een nagebouwde Nederlandse winkelstraat. Doordat wij volledig eigendom hebben, is deze winkelstraat op eenzelfde manier te beheren en te controleren als een winkelcentrum. We hebben daar invloed op het winkelaanbod, de parkeergelegenheid en of het veilig en goed onderhouden is. Die invloed hebben we in een gewone winkelstraat niet. Bezoekers merken in Batavia Stad dat het een aangename omgeving is om te winkelen, al spelen de outlet-kortingen natuurlijk ook een rol.” 

Doordat de traditionele winkelstraat zoveel belanghebbenden met verschillende belangen kent, duurt het lang voordat er een nieuwe bestemming voor is gevonden, stelt Foortse. “Dit is bij uitstek een probleem dat zich naar mijn mening leent voor een publiek-private samenwerking. De verschillende belanghebbenden moeten bij elkaar komen en een gezamenlijke visie ontwerpen op de winkelstraat van de toekomst.” Want de functie verandert. “Gingen mensen er vroeger vooral heen om spullen te kopen, tegenwoordig wil de consument meer. Ik denk dat mensen nog steeds naar de winkelstraat willen, maar dan om iets lekkers te kopen bij de traiteur of om een pop-upwinkel te bezoeken. Je moet iets creëren dat aantrekkingskracht heeft op mensen, en dat is niet meer gewoon spullen aanbieden. Beleving is dan wellicht een te makkelijk en te vaak gebruikt woord, maar het heeft er wel mee te maken. Na corona merk je weer dat mensen toch sociale wezens zijn en graag ergens naartoe willen waar andere mensen zijn.”

Transformatie
Van alle aankopen gebeurt nog zo’n 75 procent in fysieke winkels. De overige 25 procent gebeurt digitaal; een percentage dat alleen maar hoger wordt. In de gemiddelde winkelstraat van de nabije toekomst zijn dus minder vierkante meters aan winkelruimte nodig. “De winkelstraat heeft nog best veel kwaliteiten, alleen moeten we die wellicht opnieuw uitvinden en benaderen. Een van die kwaliteiten is dat ze vaak centraal gelegen liggen in een plaats. Ook is er vaak parkeergelegenheid in de buurt. Als het flexibele werken permanent onderdeel van ons leven wordt, kan winkelruimte worden omgebouwd tot werkplekken. Daar kunnen dan mensen terecht die thuis geen geschikte werkplek hebben, maar ook niet in de file willen staan naar het kantoor buiten de stad.” De locatie midden in de stad en de parkeergelegenheid pleiten ook voor het ombouwen van winkels tot woningen, meent Foortse. “Maar voordat een bestemmingsplan is gewijzigd, ben je zo een paar jaar verder. Dat ontneemt wel de animo om iets nieuws te creëren in een winkelstraat. Daar zie ik dan ook een rol voor de politiek. Die moet zorgen dat dit proces kan worden versneld.” 
 

De Nederlandse winkelstraat kán dus een doorstart maken, maar zal er volgens Foortse over tien of twintig jaar wel heel anders uitzien dan vandaag. “Ik denk dat je veel meer een mix zult zien tussen de huidige traditionele winkels, eet- en drinkgelegenheden, kantoren waarin je werkplekken kunt huren en woningen. Dat zal voor alle steden gelden, al zullen er wel accentverschillen zijn. Zo zal de Amsterdamse Kalverstraat toch vooral een winkelstraat blijven terwijl de winkelstraat in een kleinere plaats meer woningen zal krijgen. Er is een transformatie van de winkelstraat gaande, maar die gaat langzaam.”