Hoe kan de woningmarkt beter inspelen op demografische veranderingen?

Zo’n 3,3 miljoen Nederlanders wonen alleen, blijkt uit cijfers van het CBS. Dat komt neer op 19 procent van de bevolking. In 1960 was dat nog maar 3 procent. Wat zijn de oorzaken van de forse groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, en wat betekent dit voor de woningmarkt? We vragen het Frank van Weegberg, expert strateeg bij APG. “Het is een enorme gemiste kans dat bij de woningbouw geen rekening is gehouden met demografische ontwikkelingen.”

De snelle toename van het aantal eenpersoonshuishoudens in de afgelopen decennia is een gevolg van de individualisering van de samenleving en werd mogelijk gemaakt door de toegenomen welvaart, stelt Van Weegberg. Lang niet iedereen woont echter vrijwillig alleen. Denk aan jongeren die geen eengezinswoning kunnen krijgen, of ouderen van wie de partner is overleden. In de krappe woningmarkt van vandaag is de mogelijkheid om als alleenstaande een woning te kopen nog slechts weggelegd voor de happy few: expats en Nederlanders met een zeer hoog inkomen. “Vrijwillig alleen wonen is dus bijna een luxeproduct geworden.”

Weinig eengezinswoningen
Een blik op de nieuwbouwmarkt leert dat er vooral grote woningen met een verkoopwaarde boven de acht ton worden gebouwd en kleine woningen van zo’n 20 tot 40 vierkante meter die vooral geschikt zijn voor jongeren. “Volgens projectontwikkelaars is de marge op de bouw van eengezinswoningen in het middensegment te klein. Vier woningen van vijftig vierkante meter leveren immers meer op dan twee van honderd vierkante meter. Het aanbod van typische eengezinswoningen blijft daardoor erg beperkt. Wat daar ook aan bijdraagt, is dat veel ouderen ‘scheef wonen’ in een woning die eigenlijk te groot voor hen is geworden. Daar wonen blijft toch aantrekkelijk omdat ze relatief weinig huur betalen of de hypotheek al hebben afbetaald.”

Van Weegberg erkent dat er door de toegenomen individualisering grote behoefte bestaat aan relatief kleine woningen. “Er worden dan ook voornamelijk woningen van dertig tot veertig vierkante meter gebouwd. Daar vallen immers de mooiste marges op te halen, zowel bij verhuur als verkoop.  Maar het lijkt nu alsof projectontwikkelaars vrijwel uitsluitend geïnteresseerd zijn in het bedienen van mensen die alleen willen wonen. De eveneens grote groep die graag een eengezinswoning wil betrekken, valt buiten de boot. Terwijl zijer vooral behoefte hebbenbestaat aan koop- en sociale huurwoningen van tussen de honderd en honderdvijftig vierkante meter. Dat die minder opleveren  voor de bouwer of verhuurder maakt het lastig om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen.”

Vergrijzing
Volgens het CBS wonen er in Nederland in 2045 zo’n 3,8 miljoen mensen alleen. Nu zijn dat er, vergeleken met 3,3 miljoen nu. “Die toename wordt vrijwel geheel veroorzaakt door de groei van het aantal 65-plussers. Dus naast de individualisering resulteert ook de vergrijzing in een stijging van het aantal alleenwonenden, en dan vooral door het overlijden van een partner.” Begin deze eeuw was de heersende opvatting dat ouderen zo lang mogelijk thuis wilden blijven wonen en is er niet meer gestuurd op woningen die specifiek geschikt zijn voor deze groep. “Achteraf lijkt dat een misvatting te zijn geweest, want alleen al door de vergrijzing was te voorzien dat de vraag naar dit type woningen weer zou stijgen. Het klopt dat ouderen langer zelfstandig willen wonen, maar dat wil niet zeggen dat ze dat ook in hun eengezinswoning willen doen. Dat kan ook in een kleiner appartement of aanleunwoning. Daar is het wat mij betreft misgegaan. Merkwaardig genoeg, want demografie is vrijwel de enige maatschappelijke ontwikkeling die valt te voorspellen. Op basis daarvan kun je uitrekenen hoeveel en wat voor woonruimte er nodig is. Dat dit in Nederland niet is gebeurd, is echt een enorme gemiste kans.”

Doorstroompremie
De huidige woningvoorraad kan beter worden benut door te zorgen dat de grote groep 65-plussers doorstroomt naar kleinere woningen, vervolgt Van Weegberg. “Bijvoorbeeld naar zogeheten knarrenhofjes, waar bepaalde voorzieningen worden gedeeld om zo de sociale cohesie te bevorderen. Vaak willen ouderen echter niet verhuizen omdat ze nu vlakbij hun vrienden en familie wonen en gehecht zijn aan hun buurt. De overheid zou de doorstroom op de woningmarkt kunnen bevorderen door een soort doorstroompremie of praktische hulp bij een verhuizing aan te bieden. Nu komt die relatief ruime eengezinswoning vaak pas vrij als een oudere naar een verzorgingstehuis moet of komt te overlijden.”

In plaats van kleine starterswoningen te bouwen, zouden ontwikkelaars zich daarom moeten richten op kleine woningen die zijn gericht op ouderen, beargumenteert Van Weegberg. “Dan krijgen jongeren die nu bijvoorbeeld in een containerwoning leven de kans om te gaan samenwonen in een eengezinswoning.” De expert strateeg verwijst daarbij naar landen als Spanje en Italië, waar veel mensen vanwege de woningnood vaak tot hun dertigste bij hun ouders blijven wonen. “In Nederland begint de situatie daar nu ook op te lijken. Er zijn simpelweg geen huurwoningen op korte termijn beschikbaar en de koopwoningen zijn vaak onbetaalbaar voor starters. Mensen stellen daardoor het samenwonen en het stichten van een gezin uit. Want alleen wonen is natuurlijk lang niet altijd een vrije keuze.” Nederland is een relatief klein land en het vormt überhaupt een uitdaging om hier woningen te bouwen. Dat maakt het extra belangrijk dat de woningcapaciteit zo goed mogelijk wordt benut, besluit Van Weegberg.