De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft 1,7 miljard euro in kas. Een rechtstreeks gevolg van het feit dat er door huizenkopers nauwelijks een beroep wordt gedaan op de garantie. Dat roept vragen op. Hoe zinvol is de NHG nog? Wij vroegen het Kay Mennens, Senior Portfoliomanager Alternative Credits bij APG Asset Management.
De NHG doorbreekt grens na grens. De garantie dat huizenkopers niet met een restschuld blijven zitten, gold tot nu toe voor de aankoop van huizen tot 435.000 euro: dat wordt 450.000 euro. Pakweg vijf jaar geleden was de maximale garantiewaarde van een NHG-hypotheek nog ruim onder de drie ton. De stijging is een rechtstreeks gevolg van de gestegen huizenprijzen.
Je kunt er ook anders tegenaan kijken en het omdraaien; de stijging van de huizenprijzen is een gevolg van de oplopende grenswaarde van de NHG. Hoe zie jij dit?
“De stijging van de huizenprijzen wordt vooral veroorzaakt door andere factoren, zoals de schaarste. Niet alleen het aantal beschikbare koopwoningen is gering, ook de huurmarkt is krap. En vergeet niet, een minderheid van de woningen, inmiddels ongeveer 40 procent, wordt op dit moment gekocht met een hypotheek met NHG. Dat is overigens weleens anders geweest, in de crisisjaren 2012 en 2013 werd tot wel 80 procent van alle woningen gekocht met NHG.”
Er wordt vanwege de snel oplopende huizenprijzen nauwelijks een beroep gedaan op de garantiepot. Hoe zinvol is de NHG nog?
“Heel zinvol, in ieder geval voor huizenkopers. Een woning is voor velen de grootste aankoop in hun leven, en lang niet iedereen kan de risico’s daarvan overzien. De NHG geeft hen dan zekerheid dat ze niet met een restschuld blijven zitten in moeilijkere tijden, bijvoorbeeld bij een scheiding of werkloosheid. En die zekerheid ‘kopen’ ze straks voor 0,4 procent (dat was 0,6 procent) van de aankoopwaarde. Op 450.000 euro bedraagt deze zogenoemde borgtochtprovisie slechts 1.800 euro. Daar komt nog bij; ze krijgen vaak een lagere rente op de hypotheek, waardoor een NHG-koper doorgaans ook lagere maandlasten heeft. Kortom, voor de koper heeft het veel voordelen. Voor internationale investeerders op de Nederlandse hypotheekmarkt ook. Die schrikken nog weleens dat je in Nederland een groot deel van het aankoopbedrag kunt financieren, ook zij hebben dankzij de NHG meer zekerheid dat ze hun geld ‘terugkrijgen’. Maar voor pensioenfondsen die investeren in de hypothekenmarkt is de NHG niet per se van meerwaarde. Immers, door de rentekorting levert een hypotheek gewoon minder op, terwijl het kredietrisico zonder garantie ook al erg laag is.”
Voor pensioenfondsen die investeren in de hypothekenmarkt is de NHG niet per se van meerwaarde. Immers, door de rentekorting levert een hypotheek gewoon minder op.
NHG heeft 1,7 miljard euro in kas. Zou deze enorme NHG-reserve niet beter kunnen worden besteed dan nu gebeurt, namelijk slechts het oppotten van het geld?
“1,7 miljard is natuurlijk een enorm bedrag, waar je veel goede dingen mee kunt doen. Bijvoorbeeld starters helpen door hen een extra aankoopkorting te geven. Of je kunt er de verduurzaming van woningen mee aanjagen. Maar eerlijk gezegd denk ik dat dit lastig uit te leggen is. Want wat als er mindere tijden komen en er vaker aanspraak op de garantie wordt gemaakt? Dan moet er voldoende geld in kas zitten, dan kun je niet zomaar ‘nee’ verkopen. En ja, dat kunnen we ons nu niet voorstellen. Ik denk dat er maar weinig woningen ‘onder water’ staan op dit moment. Ook dat was in 2012 anders, toen hadden volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars maar liefst 700.000 woningen een hypotheekschuld die hoger was dan het huis op dat moment waard was. Dus als die mensen hun huis moesten verkopen, om wat voor reden dan ook, dan zaten ze met een schuld. De NHG voorkomt dit. Maar dan is het wel belangrijk dat je geld in kas hebt en houdt.”