Gooit de gemiddelde prijs van 441.112 euro de huizenmarkt op slot?

De prijs van een koopwoning is in een jaar tijd gestegen met 9,7 procent. De grootste plus in twee jaar tijd. Een koper moet nu gemiddeld 441.112 euro neertellen voor een huis. Is dit ‘cijfer van de week’ goed of slecht nieuws voor de economie en huizenmarkt? Wij vroegen het macro-econoom en expert strateeg Charles Kalshoven van APG.

Wat zegt het getal 441.112 euro jou?
“Dat veel huizenbezitters de (over)waarde van hun huis, en dus een belangrijk deel van hun vermogen, zien stijgen. Dat geeft een gevoel van vrijheid, mensen voelen zich rijk. Daar komt bij dat mensen die geen pensioen opbouwen, de woning zien als een appeltje voor de dorst. Bij stijgende prijzen smaakt dat appeltje steeds een beetje zoeter. Zo werkt het nu eenmaal: de stijgende huizenprijzen zorgen voor meer vertrouwen in de eigen financiële situatie en daardoor geven mensen eerder geld uit aan een verbouwing of aan consumptie. De relatie tussen huizenprijzen en consumptie is ook onderzocht door het Centraal Planbureau (CPB). Wat bleek nu? Een daling van de reële huizenprijzen van 10 procent gaat op korte termijn gepaard met een gemiddelde daling van 0,4 procent van de consumptie. Ander onderzoek van De Nederlandsche Bank (DNB) bevestigt die bevindingen van het CPB. DNB zegt dat voor huishoudens de ontwikkeling van de waarde van het eigenhuisbezit een belangrijke bepalende factor is voor hun consumptie, en tevens voor de investeringen in woningen. Dat is goed voor de timmerman, de installateur en de keukenboer. Maar voor de economie gaat het ook om het aantal transacties, en dat getal ontwikkelt zich ook positief. In de eerste vijf maanden van 2024 zijn bijna 78.000 bestaande woningen gekocht, 9.000 meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Dat is dus niet per se hetzelfde als hoge prijzen, maar wel een stimulans voor de economie. Mensen hebben bijvoorbeeld sneller de neiging om te verhuizen, bijvoorbeeld voor een andere baan. Andersom geldt namelijk dat het voor de economie niet goed is als de markt op slot zit. Dan wonen veel mensen in het verkeerde huis – te ver weg van werk bijvoorbeeld - dus dan remt het onder meer de mobiliteit van de arbeidsmarkt.”

Moet de overheid ingrijpen met nieuwe belastingmaatregelen, zoals DNB ook al eerder heeft voorgesteld?
“Vooropgesteld: alle belastingen zijn een vorm van ‘prijsbeleid’, en dat heeft vooral verdelingseffecten. Met andere woorden: de schaarste wordt verdeeld tussen groepen. In mijn ogen heb je juist ‘hoeveelheidsbeleid’ nodig. In andere woorden: je moet de juiste maatregelen nemen zodat er meer woningen kunnen worden gebouwd. Bovendien kun je als overheid nog een paar zaken stimuleren aan de vraagkant. Zo kun je samenwonen bevorderen en de doorstroming van ouderen, die in een eigen woning zitten, stimuleren. Als het aanbod inelastisch is, dan komt dat in de prijzen tot uitdrukking. Hierdoor krijg je, zoals nu, een stapeling van maatregelen die allemaal goed bedoeld zijn, maar mensen niet aan een woning helpen. Toch is er wel wat voor te zeggen om de eigen woning van box 1 in ons belastingstelsel naar box 3 over te hevelen. Immers, met alsmaar stijgende prijzen, en dus stijgende overwaarde, is de woning een soort van vermogensopbouw. Maar ik pleit dan wel voor een vrijstelling en gematigde tarieven om een soepele overgang te bewerkstelligen, maar ook om schokken te voorkomen. Neem die huidige gemiddelde prijs van 441.112 euro, die de afgelopen periode 10 procent meer waard is geworden. Dat betekent omgerekend in harde euro’s ruim 44.000 euro. Als je daar dan 30 procent belasting over moet betalen, dan is dat ruim 13.000 euro. Dat heeft natuurlijk niet iedereen zomaar liggen. Dat is toch wel een praktisch bezwaar. Ook een beetje raar: als de huizenprijzen dalen, krijgen woningbezitters duizenden euro’s terug van de fiscus. Maar via een dergelijke maatregel ga je wel vermogensongelijkheid tegen. Niet onbelangrijk voor de belastingmoraal; het helpt als het belastingstelsel als rechtvaardig wordt gezien. Ook economisch valt er wat voor te zeggen. Als je vermogen zwaarder belast, heb je minder verstorende belastingen op arbeid nodig.”

Welk gevaar heeft de enorme stijging van de huizenprijzen in zich?
“De stijging van de huizenprijzen is het gevolg van gedaalde hypotheekrentes – vooral eind vorig jaar daalde het percentage – en gestegen lonen, waardoor mensen meer kunnen lenen. Bestaande huizenbezitters creëren overwaarde, starters hebben dat nog niet. Dus zij die nu instappen, steken zichzelf flink in de schulden. Voor deze groep geldt: als huizenprijzen gaan dalen of ze raken werkloos of gaan scheiden, dan hebben ze acuut een probleem. Voor wie getroffen wordt is dat uiteraard onprettig, maar dat zie ik echt niet op grote schaal gebeuren. Immers, er heerst schaarste op de huizenmarkt én op de arbeidsmarkt. Voor dat laatste geldt; dat zal door de vergrijzing ook nog wel even zo blijven. Wat de huizenmarkt dan nog  kan treffen, is een fors oplopende rente. Maar ook dat lijkt voorlopig niet aan de orde. Wel zie ik een gevaar van tweedeling. Jonge starters met een midden- of laag inkomen dreigen vaker mis te grijpen, omdat ze door de stijgende huizenprijzen steeds meer eigen geld moeten meebrengen om een woning te kunnen kopen. Doorstromers, die hun huidige woning vaak met flinke overwaarde kunnen verkopen, hoeven juist over minder eigen geld te beschikken om een volgend huis te kunnen kopen. Overigens, uit cijfers van het Kadaster blijkt dat de groep tot 35 jaar steeds actiever is op de woningmarkt. Het aantal kooptransacties van deze groep groeide het eerste kwartaal van 2024 met 9,4 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Ze vormen nu ook de meerderheid op de woningmarkt; sinds 2019 groeit hun aandeel in het aantal woningaankopen van 44 naar 55 procent. Twee derde hiervan is starter, een derde doorstromer. De toegankelijkheid van de koopwoningmarkt is een probleem, maar deze cijfers lijken erop te wijzen dat starters steeds vaker hun slag slaan.”