Wat betekent 2023 voor… de woningmarkt?

Historische krapte op de arbeidsmarkt, flink schommelende aandelenkoersen en een inflatie die tot in de dubbele cijfers reikt. 2022 is economisch gezien een behoorlijk bewogen jaar. Maar wat zal 2023 ons brengen? In deze reeks vertelt Charles Kalshoven, macro-econoom en senior strateeg bij APG, wat we volgend jaar kunnen verwachten van onder meer ons koopkrachtplaatje, de arbeidsmarkt en beleggingen. Vandaag deel 3: Wat betekent 2023 voor de woningmarkt?

De oververhitte woningmarkt van de afgelopen jaren verleidde RTL tot het maken van het tv-programma Kopen zonder kijken. Mensen die moeite hadden een geschikte woning te vinden, schakelden dat programma in om zo toch een eigen huis te kunnen kopen. Kalshoven verwacht dat dit format in 2023 beter kan worden veranderd naar een variant waarbij niet de kopers, maar verkopers worden geholpen. Woningen worden namelijk goedkoper, waardoor er voor kopers meer te kiezen valt. Aan de andere kant nemen de woonlasten van een koopwoning toe door de gestegen rente. Dat maakt het vooral voor starters (nog) lastiger een woning te vinden.

Eisen
Een afkoeling van de woningmarkt verloopt volgens een vast stramien, stelt Kalshoven. “Makelaars merken eerst dat de aanloop van kijkers afneemt, maar weten de woningen nog wel voor goede prijzen te verkopen. Daarna volgt een periode waarin huizen langer te koop staan, wat tot een toename van het aanbod leidt. De verkopers hebben namelijk een prijs in hun hoofd en willen daarmee niet te snel zakken. Het aantal transacties neemt vervolgens af, iets dat je nu al ziet. De afgelopen jaren zagen potentiële kopers geregeld af van allerlei eisen, bijvoorbeeld een bouwkundige keuring, omdat ze bang waren anders achter het net te vissen. Die periode is voorlopig voorbij.”

Kopers kunnen dus kritischer worden, maar tegelijkertijd stijgen de hypotheeklasten. “De rentestijging van grofweg 1,5 procent van begin dit jaar naar 4,5 procent nu betekent dat een annuïteitenhypotheek per maand bruto bijna 50 procent duurder wordt. Netto is het verschil kleiner. Eerst bestond het leeuwendeel van de maandlasten uit aflossing. Nu is de hoofdmoot rente – en die kun je aftrekken van de belasting. In het eerste jaar zijn de netto maandlasten daarom ‘maar’ 27 procent hoger. Maar vergeet niet dat door de tijd heen een groter deel van je maandbedrag uit aflossing bestaat en een kleiner deel uit rente. Uiteindelijk ben je in jaar 30 – waarin je bijna alleen nog maar aflost – dus wel 50 procent meer kwijt dan eerst.” Volgens Kalshoven wegen de gedaalde huizenprijzen hier niet tegenop: “Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek lagen de huizenprijzen in oktober ongeveer 1,5 procent onder de piek, de Nederlandse Vereniging van Makelaars zag de prijzen in het derde kwartaal met 6 procent dalen. Om op lagere maandlasten uit te komen heb je een daling van een kwart of meer nodig. Dat zie ik niet zo snel gebeuren.”

Jubelton
Dat de woonlasten toenemen, blijkt ook uit de betaalbaarheidsindex van technologiebedrijf Calcasa. Kalshoven: “Dat kijkt naar het gemiddelde netto loon en de netto woonlasten. Nu is men gemiddeld 20 procent van het inkomen kwijt aan de woning. Tussen 2014 en begin dit jaar was dat nog minder dan 15 procent. Tussen 1999 en 2012 fluctueerde het overigens tussen de 20 en 27 procent.” De oplopende hypotheekrente uit zich ook in een lager vertrouwen in de woningmarkt. De indicator die Vereniging Eigen Huis daarvoor heeft, staat op het laagste punt sinds september 2013. Vooral starters worden geraakt door de stijgende rente. Zij hebben immers geen overwaarde van een vorig huis. Ook verdwijnt de jubelton. Kunnen ouders dit jaar nog 106.671 euro belastingvrij schenken aan een kind voor de aankoop van een huis, volgend jaar wordt dat 28.947 euro. In 2024 wordt de regeling helemaal afgeschaft.

Kalshoven verwacht dat de huizenprijzen volgend jaar met maximaal 5 procent zullen dalen. Daarmee zijn we nog ver verwijderd van de prijsdalingen na de kredietcrisis van 2008. “Er zijn nu echt een paar zaken anders. Op een sociale huurwoning is het lang wachten en de huren in de vrije sector zijn hoog. Daardoor blijft het interessant om te kopen, ook al kunnen mensen nu minder bieden vanwege de hogere rente. Tegelijkertijd stagneert de nieuwbouw, door zowel de stikstofproblematiek als het personeelstekort in de bouw, en daarmee het woningaanbod.” Normaliter gaat het pas slecht met de huizenmarkt als veel mensen hun huizen moeten verkopen, bijvoorbeeld omdat ze werkloos raken. Door de krapte op de arbeidsmarkt is dat echter niet waarschijnlijk, aldus Kalshoven. “Daarnaast komen huizenbezitters nu minder snel in de problemen omdat de voorwaarden voor het verkrijgen van een hypotheek de afgelopen jaren strenger zijn geworden. Je mag niet meer dan 100 procent lenen en je begint meteen met aflossen. En dan hebben veel huizenbezitters nog een overwaarde op hun huis door de forse prijsstijgingen van de laatste jaren.” De woningmarkt staat er daarom een stuk steviger voor dan in 2008.

De stand van de woningmarkt is van invloed op de economie, stelt Kalshoven. “Als huizenprijzen dalen, voelen mensen zich minder rijk. Dat resulteert erin dat ze minder consumeren, maar dat hoeft in deze tijd van hoge inflatie niet erg te zijn. Het is ook beter voor de planeet. Sommige sectoren kunnen wel enige last ondervinden van het feit dat er minder transacties op de woningmarkt zijn. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan keukenverkopers en interieurzaken. Een nieuw huis is toch vaak hét moment voor een nieuwe keuken of vloerbedekking.”

Uitkomst
Volgend jaar kunnen we dus een lichte daling van de huizenprijzen verwachten, waardoor kopers zich kritischer kunnen opstellen tegenover verkopers dan in de oververhitte woningmarkt van de afgelopen jaren. De prijsdaling zal door het woningtekort en het feit dat de arbeidsmarkt er goed voor staat echter beperkt blijven tot zo’n 5 procent. Voor starters blijft een eigen woning lastig bereikbaar, doordat de daling in huizenprijzen teniet wordt gedaan door de gestegen hypotheekrente en het afschaffen van de jubelton. Huizen kijken zal makkelijker gaan, want ze zullen minder snel van de markt verdwijnen, maar kopen doet een grotere aanslag op de portemonnee. Menig starter zal om die reden in 2023 kiezen voor ‘kijken zonder kopen’.