Decennialang was het in de politiek taboe om te morrelen aan de hypotheekrenteaftrek. In 2001 kwamen de eerste fiscale aanpassingen en met de Tweede Kamerverkiezingen in zicht lijkt nu het politieke draagvlak toe te nemen voor een volledige afschaffing. Dit moet zorgen voor een afkoeling van de Nederlandse huizenmarkt. Maar hoe waarschijnlijk is dat? We bellen erover met Vincent Fokke, hoofd beursgenoteerd Europees vastgoed bij APG.
Waarom is de hypotheekrenteaftrek er überhaupt gekomen?
Fokke: “Daarvoor moeten we terug naar 1893, toen de hypotheekrenteaftrek werd ingevoerd als onderdeel van de Wet op de Vermogensbelasting. Omdat een huizenbezitter geen huur hoefde te betalen, werd eigenwoningbezit gezien als een vorm van inkomen. Hierbij werd de huurwaarde opgeteld bij het belastbaar inkomen, het zogeheten eigenwoningforfait. Tegelijkertijd mochten kosten die gemaakt werden om inkomen te verwerven, zoals hypotheekrente, worden afgetrokken van dat inkomen. Het oorspronkelijke doel was dus niet het stimuleren van eigenwoningbezit, maar het creëren van een logisch en eerlijk belastingstelsel.”
Waarom kwam er dan toch discussie over de regeling?
“Er volgde een lange periode waarin de regeling niet ter discussie stond. Maar aan het eind van de twintigste eeuw veranderde dat. Net na de Tweede Wereldoorlog was er een enorm woningtekort. De overheid wilde dat wegnemen door nieuwbouw, eigenwoningbezit en vooral sociale huur te stimuleren. In de loop van die jaren werd het eigenwoningforfait stapsgewijs verlaagd, omdat het als politiek gevoelig werd ervaren dat mensen belasting moesten betalen over een fictief inkomen. De jaren zestig en zeventig waren jaren van wederopbouw, waarin ook de middenklasse enorm toenam. In die jaren nam het eigenwoningbezit onder middeninkomens sterk toe en groeide de populariteit van de hypotheekrenteaftrek. De combinatie van de verlaging van het forfait en de grotere populariteit van de renteaftrek leidde tot een groeiende budgettaire impact voor de overheid.”
En daardoor kwam de regeling onder druk te staan?
“Inderdaad, de budgettaire uitdaging voor de overheid werd steeds meer een prangend issue, waardoor in de jaren negentig steeds meer discussie ontstond over de hypotheekrenteaftrek. Maar het lag politiek nog uiterst gevoelig en het duurde tot 2001 voordat er fiscale aanpassingen werden doorgevoerd. Zo werd de maximale periode waarover je de hypotheekrente mag aftrekken, gereduceerd naar dertig jaar. In 2013 werd in de wet opgenomen dat alleen rente op annuïtaire of lineaire hypotheken nog aftrekbaar is en aflossingsvrije hypotheken hun fiscale voordelen verliezen. En tussen 2015 en 2025 is het aftrekpercentage stapsgewijs afgebouwd van 53 procent naar 37,48 procent. Er is dus in de afgelopen decennia al flink gesleuteld aan de hypotheekrenteaftrek, om de regeling beheersbaarder en eerlijker te maken.”
En als de hypotheekrenteaftrek helemaal wordt afgeschaft, gaan we een afkoeling van de huizenmarkt zien?
“Dat is zeker niet gegarandeerd, maar een volledige afschaffing zou kunnen leiden tot een afkoeling van de Nederlandse huizenmarkt. Immers, zonder fiscale aftrek kunnen kopers minder lenen, wat hun biedingsruimte verlaagt en de vraag naar woningen afremt. Maar om verschillende redenen is de mate van mogelijke afkoeling en de snelheid daarvan afhankelijk van hoe die afschaffing wordt vormgegeven. Een geleidelijke afbouw van de regeling kan de impact dempen. Alle eerdere versoberingen van de regeling tussen 2001 en 2025 hebben niet tot een noemenswaardige afkoeling van de huizenmarkt geleid. Bovendien is het waarschijnlijk dat er bij een volledige afschaffing van de hypotheekrenteaftrek compensatie plaatsvindt, bijvoorbeeld via verlaging van de inkomstenbelasting. Tot slot zullen structurele woningtekorten een opwaartse druk blijven uitoefenen op de prijzen. Zonder fiscale aftrek kunnen kopers weliswaar minder lenen, maar of dit voor afkoeling zorgt, hangt helemaal af van de regio en van het segment van de markt. Dé huizenmarkt bestaat niet. Voor een eengezinswoning in een krimpregio als Zeeland of Groningen heb je een ander evenwicht tussen vraag en aanbod dan bij een appartement in Amsterdam. In die laatste regio zal de vraag nog steeds veel groter zijn dan het aanbod, ook als de hypotheekrenteaftrek afgeschaft wordt.”
Voor de afkoeling van de huizenmarkt hoeft de regeling dus niet afgeschaft te worden?
“Als alleen dat het doel is, hoef je dat inderdaad niet te doen. Dat neemt niet weg dat er wel andere argumenten zijn die pleiten voor afschaffing. Onder meer De Nederlandsche Bank en het IMF stellen dat de aftrek leidt tot marktverstoring, omdat zo overmatige schuldfinanciering wordt gestimuleerd en huizenprijzen kunstmatig worden opgestuwd. Volledige afschaffing levert de overheid bovendien 8 tot 11 miljard euro per jaar op, geld dat kan worden ingezet voor woningbouw, infrastructuur of belastingverlaging. Verder zijn de uitvoering en monitoring van de maximale aftrekbare periode van dertig jaar voor de Belastingdienst uiterst complex. Tot slot wordt ook wel als argument aangevoerd dat woningbezitters profiteren van de hypotheekrenteaftrek, terwijl huurders er geen baat bij hebben. Op zichzelf is dat zo, maar mensen vergeten vaak dat ook de (sociale) huursector door middel van gereguleerde huren – onder de marktprijs – en geborgde leningen ook vormen van subsidie kent. Daarbovenop ontvangen huurders in het sociale segment vaak ook huurtoeslag.
Volledige afschaffing van de renteaftrek hoeft geen heet hangijzer te zijn, zolang je die geleidelijk afbouwt en ervoor zorgt dat er een evenwichtige compensatie tegenover staat. Om te voorkomen dat huishoudens met hoge hypotheeklasten in de problemen komen, of dat de afstand voor starters naar woningbezit nóg groter wordt. Politici zouden zich moeten beraden over een volledige hervorming van alle impliciete woningmarksubsidies, waarbij ‘stenen’ niet als instrument gebruikt hoeven te worden om tot de gewenste inkomensnivellering te komen.”