Neemt de overheid de rol van vastgoedbeleggers over?

Actuele kwesties op het gebied van economie, (verantwoord) beleggen, pensioen en inkomen: iedere week geeft een expert van APG een helder antwoord op de vraag van de week. Deze keer: Hoofd Europees vastgoed Robert-Jan Foortse over de assertievere rol van de rijksoverheid op het gebied van de woningbouw. “We zijn als vastgoedbelegger op zoek naar zowel een financieel als een maatschappelijk rendement en werken actief mee aan een oplossing, maar we zíjn niet de oplossing.”

Vorige week werd bekend dat Amsterdam een financiële bijdrage van het Rijk krijgt voor de bouw van zo’n 1.000 flexwoningen. In totaal stelde minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) 100 miljoen euro beschikbaar aan 42 gemeenten voor ongeveer 8.360 flexwoningen. Dit past in het kabinetsplan om tot en met 2030 zo’n 900.000 woningen te bouwen. De vraag is of de overheid daarmee de rol van vastgoedbeleggers overneemt.

Ambitieus
Allereerst de vraag of het plan van minister De Jonge überhaupt haalbaar is. “Het is op z’n minst ambitieus”, stelt Foortse. “Afgelopen jaar is een recordaantal van 74.000 woningen gebouwd. Dat is niet genoeg om het totaaldoel van 900.000 te behalen. En voor dit jaar worden er ‘maar’ 60.000 nieuwe woningen verwacht, dus het tekort stapelt zich op.”

Om het doel in 2030 te behalen zijn vijf factoren nodig: grond, vergunningen, materialen, bouwvakkers en geld. Elke factor kent zo z’n eigen uitdagingen. “Want waar is die grond, en wat is de prijs? En hoe zit het met de vergunningen? Het proces gaat nu langzaam, doordat er veel bezwaren worden ingediend en gemeenten onderbemand zijn om de vergunningen tijdig te kunnen verlenen.”

Het zijn stuk voor stuk uitdagingen die lastig te tackelen zijn. “De grond wordt bijvoorbeeld veelal gecontroleerd door gemeenten, voor wie de verkoop ervan een belangrijke inkomstenbron is geworden. De grondprijzen stijgen als het ware om de gemeentebegroting op orde te houden.” En de afgelopen jaren is niet alleen de grondprijs gestegen, maar ook die van materialen en arbeid, waardoor de nieuwbouwwoningen duurder worden, vervolgt Foortse. “Dat vormt nog een extra probleem, want die 900.000 nieuwe woningen moeten wel grotendeels betaalbaar zijn. Nieuwbouwwoningen duurder maken is ongewenst, want dan blijven ze onbereikbaar voor starters. Gemeenten hebben de inkomsten van de gestegen grondprijs echter nodig en beleggers willen een redelijk rendement halen. Wie moet dan toegeven?” 

Spelregels
Om de impasse te doorbreken, zijn twee oplossingen mogelijk, aldus Foortse. “Ofwel moet iemand de regie nemen en de woningbouw centraal aansturen, bijvoorbeeld in de persoon van de minister, ofwel er wordt besloten om de markt zo vrij mogelijk te laten in de verwachting dat dan zoveel mogelijk huizen worden gebouwd. Het probleem bij de tweede oplossing is dat er dan vooral in het duurdere segment zal worden gebouwd, wat mogelijk ten koste gaat van de kansen voor starters als de doorstroom niet op gang komt. Ik snap dat de minister probeert de regie naar zich toe te trekken. Maar ik weet niet hoe succesvol hij daarin zal zijn, gezien de vele uitdagingen en de verschillende belangen op landelijk, provinciaal en gemeentelijk niveau.”

De rol van vastgoedbeleggers is zeker nog niet uitgespeeld, want die brengen een onmisbare factor mee en dat is geld, zegt Foortse. “Eind november zijn we met vertegenwoordigers van vijf van de grootste woningbeleggers van Nederland, waaronder APG, op gesprek bij minister De Jonge geweest. Wij hebben gezegd dat we als Nederlandse pensioenbelegger interesse hebben om namens onze pensioenfondsklanten te beleggen in woningen in Nederland, en dat Nederlandse huurwoningen ook al een belangrijke component van de beleggingsportefeuilles van onze klanten vormen. We zijn als vastgoedbelegger op zoek naar zowel een financieel als een maatschappelijk rendement en werken actief mee aan een oplossing, maar we zíjn niet de oplossing. De opgave en kosten van 900.000 nieuwe woningen zijn dermate groot, dat ook buitenlandse investeerders nodig zijn. Daarbij helpt niet dat de regelgeving de afgelopen jaren meermaals is gewijzigd. Denk aan het aanpassen van de overdrachtsbelasting of de uitbreiding van het puntenstelsel naar de vrije huursector. Het komt erop neer dat tijdens het spelen de spelregels worden aangepast. Dat is onplezierig, zeker omdat we als pensioenbelegger een lange-termijn-horizon hebben. We benadrukten bij de minister dan ook het belang van heldere en voorspelbare regels. Want voorspelbaarheid verlaagt het risico en trekt daarmee investeerders aan.”

Bijdrage
Dat de overheid de rol van vastgoedbeleggers niet overneemt, blijkt ook uit de geringe omvang van de bijdrage van het Rijk aan de Amsterdamse flexwoningen. “Het gaat om 12 miljoen euro voor zo’n 1.000 woningen, dat is 12.000 euro per woning. De overheid is geen vastgoedbelegger, maar geeft een bijdrage, een subsidie als het ware. Dat is een andere rol dan die van ons als investeerder. Ik denk echter wel dat alle marktpartijen het erover eens zijn dat Nederland erbij gebaat is dat er snel veel meer woningen worden gebouwd”, besluit Foortse.